Verfahren in Wohnungseigent... / 1 Grundsätze

Auch im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren werden die Beteiligten/Parteien nach Inkrafttreten der WEG-Reform durch Überleitung des Verfahrens unter den Geltungsbereich der ZPO als "echtem" Streitverfahren als Kläger und Beklagte bezeichnet.

Im Zuge auch der gesetzlichen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist diese im Bereich ihrer Teilrechtsfähigkeit im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen und verklagt werden.

 

Praxis-Beispiel

Gemeinschaft als Beteiligte

Bestehen beispielsweise Mietansprüche aus der Vermietung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums gegen den Mieter, so tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche als Klägerin auf und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Werden andererseits gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise (restliche) Werklohnforderungen geltend gemacht, so wird die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche verklagt und nicht ihre einzelnen Mitglieder.

Die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch Forderungsinhaberin der von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgelder. Auch insoweit werden entsprechende Ansprüche durch den teilrechtsfähigen Verband geltend gemacht. Dies gilt entsprechend für Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer.

 

Hinweis

Beschlussanfechtungsverfahren

Anders sieht es bei der Anfechtungsklage aus. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer betrifft nämlich die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Im Beschlussanfechtungsverfahren ist daher der anfechtende Wohnungseigentümer der Kläger, die "übrigen" Wohnungseigentümer sind die Beklagten und als solche im Verfahren dann auch einzeln zu bezeichnen. Der Verwalter ist weder Partei noch Beteiligter, zum Anfechtungsprozess jedoch gemäß § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG beizuladen. Wie bereits dem Wortlaut des § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG zu entnehmen ist, ist selbstverständlich auch der Verwalter berechtigt, eine Anfechtungsklage zu erheben. Seine Klage ist gegen sämtliche Wohnungseigentümer zu richten und nicht etwa gegen die Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter hat allerdings kein altruistisches Anfechtungsrecht. Er ist nur insoweit zur Anfechtung berechtigt, als die angefochtenen Beschlüsse seine Rechtsstellung betreffen – insbesondere also Wiederbestellung, Abberufung und Entlastung. Aus seinem Anfechtungsrecht folgt, dass er grundsätzlich berechtigt ist, bei einer Eigentümerversammlung, gleich ob ordentlich oder außerordentlich, teilzunehmen und anwesend zu sein.

Geltendmachung von Individualansprüchen der Wohnungseigentümer durch die Gemeinschaft

Nach entsprechender Beschlussfassung können seitens der teilrechtsfähigen Gemeinschaft auch den Wohnungseigentümern zustehende Individualansprüche geltend gemacht werden. Bei diesen handelt es sich insbesondere um Unterlassungsklagen gegen eine zweckbestimmungswidrige Nutzung des Sondereigentums und Klagen auf Beseitigung einer baulichen Veränderung. Diese direkt aus dem Eigentum entspringenden Ansprüche sind nicht primär der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zugeordnet, sondern den einzelnen Wohnungseigentümern, da ansonsten deren Eigentumsschutz unterlaufen würde.

 

Hinweis

Anspruch aus Verkehrssicherungspflichtverletzung

Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer oder Dritter aus der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten der Gemeinschaft richten sich gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, da die Verkehrssicherungspflichten aus ihrer engen Verbindung mit der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Bereich der Verwaltung unterfallen. Auch die Entziehung des Wohnungseigentums ist gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG Sache der teilrechtsfähigen Gemeinschaft.

Übersicht Kläger/Beklagter bei folgenden Streitigkeiten

 
Streitigkeit Kläger/Beklagter
Hausgeldrückstände Verband gegen säumigen Wohnungseigentümer
Bauliche Veränderung Einzelne Wohnungseigentümer gegen Störer; Verband gegen Störer nur aufgrund entsprechender vorheriger Beschlussfassung
Unterlassungsansprüche Einzelne Wohnungseigentümer gegen Störer; Verband gegen Störer nur aufgrund entsprechender vorheriger Beschlussfassung
Beschlussanfechtung Einzelne(r) Wohnungseigentümer oder Verwalter gegen übrige Wohnungseigentümer
Verletzung von Verkehrssicherungspflichten Einzelner Wohnungseigentümer gegen Verband
Klage auf Veräußerung Verband gegen Störer/Hausgeldschuldner

Verwalter als Verfahrensbeteiligter

Der Verwalter ist entweder

  • selbst Partei – also Kläger oder Beklagter; er ist insbesondere berechtigt, auch Anfechtungsklagen zu erheben, soweit die angegriffene Beschlussfassung seine Rechtsstellung berührt;
  • Vertreter der Wohnungseigentümer bzw. der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft;
  • Beteiligter am Verfahren über die Beiladung oder
  • in Einzelfällen gar nicht beteiligt.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge