Veräußerungsbeschränkung: Was gilt bei Auseinandersetzung einer Gesellschaft?

Leitsatz

Übertragen miteinander verheiratete Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist.

Normenkette

§ 12 WEG

Das Problem

1. Wohnungseigentümer vereinbaren eine Veräußerungsbeschränkung. Hiervon ausgenommen ist unter anderem die Veräußerung an Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie.
2. Die X-GbR, Gesellschafter sind A und B, erwirbt im Jahr 2010 ein Wohnungseigentum. Im November 2015 heben A und B die X-GbR auf und lassen das Wohnungseigentum auf sich zu je ½ auf. Der beurkundende Notar N reicht diese Urkunde sowie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts -Grunderwerbsteuerstelle – beim Grundbuchamt ein mit dem Antrag auf Aufhebung der GbR und Begründung des Miteigentums zu je ½.
3. Das Grundbuchamt fordert die Vorlage einer Zustimmung des Verwalters. N geht gegen diese Forderung vor. Er hält eine Zustimmung für unnötig. A und B seien verheiratet. Es handle sich lediglich um den Vollzug der Aufhebung der gesamthänderischen Bindung des Eigentums.

Die Entscheidung

1. Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Übertragung des Eigentums der X-GbR auf A und B bedürfe einer Zustimmung. Veräußerung im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG sei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolge, sei nicht maßgeblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre etwa ausdrücklich an einen "Verkauf" geknüpft (Hinweis auf KG Berlin v. 24.5.2012, 1 W 121/12, FGPrax 2012 S. 238). Das sei hier nicht der Fall.
2. Der Senat habe bereits entschieden, dass es sich bei der Übertragung eines Wohnungseigentumsrechts von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen ihrer Gesellschafter um eine Veräußerung handle. Sie erfordere neben der Eintragung im Wohnungsgrundbuch die rechtsgeschäftliche Einigung zwischen der bisherigen Eigentümerin, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, und dem jeweils erwerbenden Gesellschafter, §§ 873 Abs. 1, 925 BGB (Hinweis auf KG Berlin v. 26.5.2014, 1 W 55/14, DNotZ 2014 S. 701). Daran ändere es nichts, wenn die Veräußerung der Auseinandersetzung des Gesellschaftsvermögens unter den Gesellschaftern zu dienen bestimmt sei. Gehöre ein Wohnungseigentumsrecht zum Gesellschaftsvermögen, sei zur Auseinandersetzung wegen Unteilbarkeit des Gegenstands dessen Veräußerung erforderlich, §§ 731 Satz 2, 753 BGB. Die Übertragung von Grundstücken oder Wohnungseigentumsrechten setze wie sonst auch Auflassung und Eintragung im Grundbuch voraus. Entsprechende Erklärungen hätten A und B abgegeben und sie hätten die Eintragung im Grundbuch beantragt.
3. Ebenfalls habe der Senat bereits entschieden, dass eine nach dem Inhalt des Sondereigentums zustimmungsfreie Veräußerung eines Wohnungseigentums an einen Verwandten nicht vorliege, wenn die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolge, deren Gesellschafter sämtlichst Verwandte des Veräußerers seien. Das folge aus der Anerkennung der Rechts- und Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Erwerbendes Rechtssubjekt sei die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die mit ihren Gesellschaftern nicht verwandt sein könne (Hinweis unter anderem auf KG Berlin v. 18.10.2011, 1 W 566-571/11, ZWE 2012 S. 41).
4. Der Fall unterscheide sich hiervon nur dadurch, dass die X-GbR nicht Erwerberin des Wohnungseigentums sei, sondern ihr Eigentum an A und B veräußere. Letztlich gelte aber nichts anderes. Weder sei die X-GbR mit A und B verwandt noch mit ihnen verheiratet.
5. Der Sinn und Zweck der Veräußerungsbeschränkung gebiete kein anderes Ergebnis. Durch das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG solle den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit geboten werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen (Hinweis auf KG Berlin v. 24.5.2012, 1 W 121/12, FGPrax 2012 S. 238). Seien gleichzeitig für Veräußerungen an Personen in einem näher bezeichneten Näheverhältnis zum Veräußerer Lockerungen dieses Schutzes vereinbart, so sei davon auszugehen, dass der oder die Eigentümer für die geregelten Ausnahmefälle bei einer vorweggenommenen, abstrakten Prüfung ihr Interesse an dem Schutz der Gemeinschaft als nachrangig gegenüber dem Veräußerungsinteresse des ausscheidenden "Mitglieds" angesehen hätten. Das sei in der Regel nicht der Fall, wenn die Veräußerung eines Wohnungseigentums ihren Schwerpunkt nicht in der persönlichen Beziehung zwischen Veräußerer und Erwerber habe, sondern gerade darin, das Wohnung...