Veräußerungsbeschränkung: Wichtiger Grund in Person des Geschäftsführers

Leitsatz

In Bezug auf die Frage, ob gegen den Erwerber eines Wohnungseigentums ein wichtiger Grund im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG vorliegt, kann auf den Geschäftsführer einer Gesellschaft (hier: einer Unternehmergesellschaft) abgestellt werden.

Normenkette

WEG § 12 Abs. 1

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K veräußert Ende 2014 sein Teileigentum an die X-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) für 18.000 EUR. K versichert X, dem Geschäftsführer und Gesellschafter der X-Unternehmergesellschaft, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nichts zu schulden. K erklärt ferner, ihm seien keine baulichen Maßnahmen bekannt, die bereits durchgeführt oder unmittelbar bevorstehen und die zu Sonderumlagen führen könnten. K bittet für diesen Vertrag um eine Zustimmung von Verwalter V, da die Wohnungseigentümer eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart haben. V verweigert die Zustimmung. K schulde der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer per 31. Dezember 2014 einen Betrag von 4.751,10 EUR. V erklärt ferner, zu zweifeln, ob die X-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) regelmäßig das Hausgeld zahlen werde. X sei bereits Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentumsanlage und in dieser Zeit finanziell unzuverlässig gewesen.
2. Im März 2015 diskutieren die Wohnungseigentümer über die Zustimmung zum Verkauf des Wohnungseigentums von K. Ein Antrag, der Veräußerung zuzustimmen, findet keine Mehrheit. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das Gericht soll diesen für ungültig erklären. Außerdem sollten die beklagten Wohnungseigentümer verpflichtet werden, der Veräußerung an die X-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zuzustimmen. Das Amtsgericht weist die Klage ab. Es liege ein wichtiger Grund im Sinne des § 12 Abs. 2 WEG in der Person der X-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) vor. Es bestünden begründete Zweifel an deren künftigen Erfüllung des Lasten- und Finanzierungsaufkommens, da X in der Vergangenheit Wohnungseigentümer gewesen sei und dabei Hausgelder in erheblichem Umfang nicht bezahlt habe. Die übrigen Wohnungseigentümer hätten in Form einer Sonderumlage über 8.000 EUR für die Schulden des X einstehen müssen. Durch dieses gemeinschaftsschädigende Verhalten stelle sich X als unzumutbar für die anderen Wohnungseigentümer dar, was auf die Person der X-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) fortwirke. Es sei sachgerecht, bei der Bewertung der persönlichen Zuverlässigkeit der Erwerbsinteressentin als juristischer Person auf deren Geschäftsführer abzustellen, da dieser nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GmbHG für die Gesellschaft handle. So sei auch u.a. im Gewerberecht anerkannt, dass für die Beurteilung dessen, ob eine juristische Person künftig die ausreichende Gewähr für die ordnungsgemäße Erbringung ihrer Pflichten biete, auf die Zuverlässigkeit ihres Vertretungsorgans abgestellt werden könne. Diese Notwendigkeit bestehe gerade deswegen, da die juristische Person selbst ausschließlich über ihre Organe zur Willensbildung fähig sei. Hiergegen richtet sich die Berufung des K. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

1. Ein wichtiger Grund im Sinne des § 12 Abs. 2 WEG liege vor bei mangelnder Sicherheit für die Erfüllung der Lastenbeitrags- und Finanzierungsverpflichtungen, wenn begründete Zweifel daran bestünden, dass der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllen werde. Für die Beurteilung, ob ein "wichtiger Grund" im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG vorliege, kommt es auf die Person des Erwerbers, insbesondere seine persönliche und finanzielle Zuverlässigkeit, und die von ihm beabsichtigte Nutzung an; hieraus müsse sich eine gemeinschaftswidrige Gefahr ergeben. Das Zustimmungserfordernis bezwecke nämlich den Schutz der "Eigentümergemeinschaft" gegen das Eindringen unerwünschter Personen und die damit einhergehende Kontrolle der Person des Erwerbers. Daher dürfe die Verwalterzustimmung nicht wegen etwaiger Beitrags- und Hausgeldrückstände des Veräußerers verweigert werden.
2. Handle es sich bei dem Erwerber um eine juristische Person, sei unter anderem maßgeblich, dass keine Tatsachen vorlägen, die die zur Vertretung berechtigten Personen als unzuverlässig erscheinen ließen. Eine Unternehmergesellschaft werde gemäß § 35 Abs. 1 Satz 1 GmbHG durch die Geschäftsführer gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Der Geschäftsführer einer Unternehmergesellschaft sei für deren ordnungsgemäße Leitung und Vertretung verantwortlich. Während dieser Leitungs- und Vertretungstätigkeit oblägen ihm zahlreiche Pflichten.
3. Aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit – Nichtzahlung der fälligen Hausgelder, in deren Folge eine Sonderumlage erforderlich geworden sei – seien die Wohnungseigentümer berechtigt gewesen, ihre Zustimmung zu verweigern. Die Beklagten hätten substanziiert zu bisherigen Erfahrungen mit der Erfüllung von Verbindlichkeiten des X vorgetragen. Die finanzielle Handlungsfähigkeit der "Eigentümergemeinschaf...