Veräußerungsbeschränkung: Beglaubigung der Unterschrift des Verwalters

1 Leitsatz

§ 30 Abs. 3 GNotKG erfasst nicht die Gebühren für die Beglaubigung der Unterschrift unter der Verwalterzustimmung nach § 12 WEG.

2 Normenkette

§ 30 Abs. 3 GNotKG

3 Das Problem

A kauft von B ein Wohnungseigentumsrecht. Der Vertrag enthält u. a. folgende Regelung: "Die anfallenden Notarkosten und etwaige Bearbeitungsgebühren für die Erteilung der Verwalterzustimmung gemäß § 12 WEG sowie für den Nachweis der Verwaltereigenschaft trägt im Verhältnis zum Verkäufer der Käufer. Etwaige Ansprüche des Käufers gegen die WEG-Gemeinschaft auf Erstattung dieser Kosten bleiben unberührt." Für die Veräußerung bedarf es nach § 12 WEG der Zustimmung des Verwalters. Der Notar beurkundet dessen Unterschrift. Fraglich ist, ob gegebenenfalls die Veräußerer und/oder der Erwerber für die Beurkundung nach § 30 Abs. 3 GNotKG haften.

4 Die Entscheidung

Der BGH verneint die Frage! Weder die Veräußerer noch der Erwerber hafteten nach § 30 Abs. 3 GNotKG für die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung. Die Kostenhaftung nach § 30 Abs. 3 GNotKG beschränke sich auf die Kosten des Beurkundungsverfahrens, in dem die Übernahme erklärt werde, einschließlich der Kosten des Vollzugs dieser Urkunde und auf dieses Verfahren bezogener Betreuungstätigkeiten; mittelbare Vollzugskosten, die durch weitere notarielle Tätigkeiten entstehen, wie etwa Gebühren für die Beglaubigung der Unterschrift unter der Verwalterzustimmung nach § 12 WEG oder unter einer Löschungsbewilligung, würden hiervon nicht erfasst werden.

Hinweis

1. Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung wird der Umfang der Haftung durch den die Kostenübernahme Erklärenden bestimmt. Sie ist nicht auf die Kosten des Beurkundungsverfahrens beschränkt, in dem die Übernahmeerklärung abgegeben wird, sondern kann auch die Kosten anderer Urkunden desselben oder eines anderen Notars erfassen. Entscheidend ist nach dieser Ansicht allein, wer im Vertrag welche Kosten für die Vertragsdurchführung übernommen hat. Nach der Gegenansicht haftet der Übernahmeschuldner lediglich für die Kosten des Beurkundungsverfahrens, in dem die Übernahmeerklärung abgegeben wird, einschließlich der für den Vollzug dieser Urkunde und auf die Beurkundung bezogene Betreuungstätigkeiten entstehenden Gebühren, nicht aber für Kosten, die durch weitere notarielle Tätigkeiten, namentlich durch weitere Beurkundungen oder Beglaubigungen entstehen (siehe etwa OLG Hamm, Beschluss v. 25.7.2018, 15 W 427/17). Dem schließt sich der BGH an.
2. Dem Verwalter steht mangels eines gesetzlichen Honoraranspruchs für die Bearbeitung und Erteilung der Verwalterzustimmung eine Sondervergütung zu, wenn dies ausdrücklich im Verwaltervertrag vereinbart ist. Fehlt es an einer Sondervergütungsvereinbarung, gehört die Zustimmungserteilung zur normalen Verwaltertätigkeit und ist mit der regulären Verwaltervergütung abgegolten (Hügel, MittBayNot 2018, S. 109, 116; Hügel, ZWE 2018, S. 402).
3. Gegenüber dem Notar haftet der Verwalter, wenn man es als seine Aufgabe ansieht, der Veräußerung zuzustimmen. Meint man allerdings, es sei im neuen Recht die Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, einer Veräußerung zuzustimmen, haftet diese gem. § 29 Nr. 1 GNotKG, da die Unterschrift ihres Organs beglaubigt wird. Diese Frage ist noch unentschieden und anhand der Vereinbarung zu prüfen: Wollten die Wohnungseigentümer die Zustimmung in die Hand der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geben?
4. Im Innenverhältnis stellen die Notargebühren Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dar und werden deshalb nach dem allgemeinen Umlageschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unter allen Wohnungseigentümern verteilt. Die Abwälzung der Kosten auf den Veräußerer oder Erwerber durch eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag ist hingegen unwirksam. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG wäre nicht ordnungsmäßig, wenn er rückwirkend gefasst werden würde. Möglich ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der der veräußernde Wohnungseigentümer die Kosten der Veräußerungszustimmung zu tragen hat.

Muster: Verwaltervertrag

§ … Veräußerungszustimmung

Der Verwalter erhält für jede von ihm geschuldete und abgegebene Zustimmungserklärung i. S. v. § 12 Abs. 1 WEG eine Vergütung in Höhe von ______ EUR netto zzgl. USt. in gesetzlicher Höhe (derzeit 19 %) mithin in Höhe von ______ EUR brutto.

5 Entscheidung

BGH, Beschluss v. 10.9.2020, V ZB 141/18