Umsatzsteueroption in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Normenkette

§ 4 Nr. 13 UStG, § 9 UStG, § 14 UStG, § 15 UStG, § 21 Abs. 4 WEG

Kommentar

Der offene Ausweis von Umsatzsteueranteilen zu den Abrechnungspositionen der Einzelabrechnung eines Wohnungs- oder Teileigentümers setzt voraus, dass die Gemeinschaft insgesamt auf die Steuerbefreiung ihrer Leistungen an die einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentümer ganz oder teilweise verzichtet. Die Ausübung der Option nach § 9 Abs. 1 UStG erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Im vorliegenden Fall hatte ein Teileigentümer gemäß §§ 4 Nr. 13, 9 UStG auf die gewerbliche Nutzung seines Sondereigentums für die MwSt optiert. Der Verwalter hatte Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen (korrektermaßen mit Bruttowerten) erstellt, die auch von der Gemeinschaft mehrheitlich genehmigt worden waren. Gleichzeitig wurde der Verwaltung in den genannten Kalenderjahren bestandskräftig Entlastung erteilt.

Ein Teileigentümer beantragte dessen ungeachtet, den Verwalter zu verpflichten, die ihn betreffenden Einzelabrechnungen für die bereits genehmigten Geschäftsjahre dergestalt aufzustellen (aufzugliedern), dass darin die in den einzelnen Positionen eingeflossene Umsatzsteuer ausgewiesen werde, um seinerseits diese Vorsteuerbeträge zum Vorsteuerabzug nach § 15 UStG verwenden zu können.

Amts- und Landgericht haben den Antrag zurückgewiesen, das Landgericht mit dem Hauptargument, dass der Anspruch bereits deshalb ausgeschlossen sei, da sich die Genehmigungsbeschlüsse der Eigentümerversammlungen auch auf die einzelnen Einzelabrechnungen erstreckt hätten und diese mangels fristgemäßer Anfechtung verbindlich geworden seien. Auch die Entlastungsbeschlussfassungen mit Anspruchsverzichtswirkung befreiten den Verwalter von weiteren Verwaltungstätigkeiten in den genannten Abrechnungsjahren.

Mit anderer Begründung wurde das Ergebnis der Vorentscheidungen jetzt vom Oberlandesgericht Hamm bestätigt. Abrechnungsgenehmigungen beträfen allerdings allein Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums mit den entsprechenden Wirkungen solcher Abrechnungsgenehmigungsbeschlüsse. Im vorliegenden Fall werde jedoch ein Anspruch geltend gemacht, der individuell dem einzelnen Eigentümer zustehe und darauf gerichtet sei, dass in seiner Einzelabrechnung lediglich ergänzend die in den Einzelpositionen enthaltenen Umsatzsteueranteile offen ausgewiesen werde, um sie seinerseits als Vorsteuer abziehen zu können. Es handele sich insoweit um die Geltendmachung eines Anspruches nach § 14 Abs. 1 S. 1 UStG auf Erteilung einer Rechnung für im Sinne des Umsatzsteuergesetzes steuerpflichtige Leistungen, in der die MwSt gesondert ausgewiesen sei. Der Antragsteller meine, dass er hier auch ein individuelles Recht gegen den Verwalter auf eine solche Rechnungsstellung habe, da nur er in Ansehung seiner Sondereigentumseinheit zur MwSt optiert hätte. Ein solcher individueller Anspruch auf Rechnungserteilung werde allerdings nicht von der Wirkung bereits erteilter Entlastung für die beiden Abrechnungsjahre erfasst, die das Verhalten des Verwalters bei seiner Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffe. Nur insoweit sei die Gemeinschaft zur Beschlussfassung berufen und zuständig. Über Einzelrechte könne die Gemeinschaft nicht verfügen (vgl. BayObLG WE 90, 145, 146).

Nach dem Umsatzsteuergesetz (UStG) ist ein Unternehmer, der steuerpflichtige Lieferungen oder sonstige Leistungen ausführt, berechtigt und, soweit er die Umsätze an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmer ausführt, auf Verlangen des anderen auch verpflichtet, Rechnungen auszustellen, in denen die Steuer gesondert ausgewiesen ist. Der antragstellende Teileigentümer ist als Leistungsempfänger Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift, da er selbst hinsichtlich seines gewerblich genutzten Sondereigentums zur MwSt optiert hatte. Die Verpflichtung zum gesonderten Steuerausweis trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. den Verwalter allerdings nur dann, wenn und soweit die von ihm als Teileigentümer anteilig zu tragenden Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums umsatzsteuerrechtlich als steuerpflichtige Leistung zu qualifizieren sind. Dies ist jedoch nicht der Fall, da nach § 4 Nr. 13 UStG solche Leistungen, die die Gemeinschaft im Sinne des WEG an die Wohnungs- und Teileigentümer erbringt, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen, von der Steuer befreit ist. Es handelt sich um zwar steuerbare, jedoch von der Steuererhebung befreite Umsätze.

Aus § 4 Nr. 13 UStG ergibt sich i. ü., dass für diese steuerbefreiten Umsätze die Gemeinschaft und nicht etwa der Wohnungseigentumsverwalter als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts anzusehen ist. Auch auf diese Steuerbefreiung kann allerdings nach § 9 Abs. 1 UStGverzichtet werden (Option). Im vorliegenden Fall hat allerdings die Gemeinschaft als umsatzsteuerrechtlicher Unternehmer...