Umsatzmiete: Kündigung bei Weigerung zur Einsicht in die Geschäftsunterlagen

Leitsatz

1. Besteht bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete der begründete Verdacht, dass die vom Mieter mitgeteilten Umsatzzahlen fehlerhaft sind, so steht dem Vermieter auch ohne Vereinbarung ein Recht zur Einsichtnahme in die betreffenden Geschäftsunterlagen des Mieters zu.
2. Verweigert der Mieter die Einsichtnahme, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 535 Abs. 2, 543 Abs. 1

Kommentar

In einem gewerblichen Mietvertrag ist eine Umsatzmiete vereinbart. Hierzu ist im Einzelnen geregelt, dass der Mieter die Umsatzzahlen monatlich mitzuteilen hat. Außerdem enthält der Mietvertrag eine Formularklausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Bücher und die sonstigen Geschäftsunterlagen einzusehen, soweit diese die Umsätze betreffen.

Der Mieter hat in der Vergangenheit unzutreffende Umsatzzahlen vorgelegt und dies mit einem Versehen seines Steuerberaters begründet. Die aktuell vorgelegten Umsatzzahlen sind nach einem vom Vermieter eingeholten Gutachten nicht plausibel. Aus diesem Grund hat der Vermieter Einsicht in die Gewinn- und Verlustrechnung des Mieters gefordert. Diese wurde vom Mieter verweigert. Der Vermieter hat das Mietverhältnis daraufhin fristlos gekündigt und den Mieter auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen.

Der Kündigungsgrund folgt in Fällen dieser Art aus § 543 Abs. 1 BGB. Danach kann der Vermieter u.a. dann fristlos kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus diesem Grund nicht mehr zugemutet werden kann. Hier hat der Vermieter die Kündigung auf die Weigerung des Mieters zur Einsicht in die Geschäftsunterlagen begründet.

In der Literatur wird zum Teil die Ansicht vertreten, dass ein solches Einsichtsrecht nicht voraussetzungslos, sondern nur für den Fall des begründeten Verdachts einer falschen Auskunft vereinbart werden kann (Emde, WuM 1996, S. 740). Der Senat lässt dies offen. Nach seiner Ansicht steht dem Vermieter auch ohne vertragliche Regelung jedenfalls dann ein Kontrollrecht zu, wenn der begründete Verdacht besteht, dass der Mieter falsche Umsatzzahlen mitgeteilt hat. Wird die Einsichtnahme vom Mieter verweigert, kann der Vermieter nach § 543 Abs. 1 BGB nach Abmahnung fristlos kündigen.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil v. 21.11.2011, 8 U 77/11, GE 2012 S. 265