Umlageschlüssel: Anwendung bis zur Änderung

Leitsatz

Es handelt sich bei den Heizkosten um eine von vielen Kostenpositionen innerhalb einer Abrechnung, für welche stets ein bestimmter Umlageschlüssel gilt. Auch wenn dieser Umlageschlüssel unbillig sein sollte, ist er in dem dafür vorgesehenen Verfahren zu ändern und bis dahin anzuwenden.

Normenkette

§ 16 Abs. 3 WEG; §§ 7, 11 HeizkostenV

Das Problem

1. In einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Einrohrheizung eingebaut. Zumindest seit dem Jahr 2000 werden die Heizkosten in den Abrechnungen in einem Verhältnis von 70 % nach Verbrauch und von 30 % nach Grundfläche verteilt.
2. Im November 2013 beschließen die Wohnungseigentümer die Abrechnung für das Jahr 2012. In der zugehörigen Heizkostenabrechnung sind die Heizkosten wie gehabt nach einem Verhältnis von 70 % nach Verbrauch und von 30 % nach Grundfläche verteilt worden.
3. Wohnungseigentümerin K greift diesen Beschluss an. Sie behauptet, die Einrohrheizung sorge für "völlig ungewöhnliche Ergebnisse". Obwohl sie ihre Einheit auf maximal 19 Grad, höchstens 20 Grad heize und nur mit 0,5 % an der Wohnfläche des Gesamtobjekts beteiligt sei, müsse sie 1,2 % der Heizkosten bezahlen. Die Umstellung der Wärmeerfassungsgeräte von Verdunstungsverteilern auf elektronische Kostenverteiler habe zu einer Steigerung der Heizkosten um 50,08 % geführt. Der bei ihr gemessene hohe Verbrauch läge vermutlich daran, dass sie am Ende ein Stranges der Einrohrheizung liege und, obwohl erheblich weniger Heizenergie in ihrer Einheit ankäme, trotzdem so gezählt werde, als würde die komplette Heizenergie bei ihr ankommen. Die elektronischen Heizkostenverteiler seien im oberen Drittel der Heizkörper angebracht, also dort, wo diese noch warm würden. Deshalb könne der Verbrauch nicht über diese elektronischen Heizkostenverteiler erfasst werden. Die dennoch unter Verwendung ihrer Werte beschlossene Abrechnung widerspreche deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Da die über die Heizkostenverteiler ermittelten Zahlen keine Aussagekraft besitzen würden, "gelte nicht der bestandskräftige Umlageschlüssel". Die Heizungsanlage sei auch nicht in ausreichendem Maße isoliert. Der richtige Verteilungsschlüssel sei 50/50 unter Berücksichtigung der Richtlinie VDI 2077. Für das Jahr 2012 bestünde keine andere Möglichkeit, zu einer gerechten Abrechnung zu kommen.
4. K beantragt, den Beschluss, mit dem die Abrechnung für 2012 genehmigt wurde, für ungültig zu erklären. Ferner sollen die anderen Wohnungseigentümer verpflichtet werden, die Heizkostenabrechnung 2012 neu erstellen zu lassen, und zwar mit einem Verteilungsschlüssel 50 % Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten unter Berücksichtigung von VDI 2077.
5. Die anderen Wohnungseigentümer meinen, der Ansatz von 70 % der Heizkosten nach Verbrauch widerspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Heizungsanlage sei auch in ausreichendem Maße, insbesondere dem Baujahr entsprechend, isoliert. Das "Korrekturverfahren VDI 2077" sei nicht anzuwenden, weil keines der 3 Kriterien erfüllt sei, für welches diese Empfehlung die Anwendung des Korrekturverfahrens rechtfertige.

Die Entscheidung

1. Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Heizkostenverteilung entspreche dem geltenden Umlageschlüssel und sei nicht zu beanstanden. Der Umlageschlüssel halte die Grenzen, welche § 7 HeizkostenV stecke, ein und sei deshalb wirksam.

   § 7 Abs. 1 HeizkostenV

   Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom 100, höchstens 70 vom 100 nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom 100 nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

   Ein wirksamer Umlageschlüssel sei bis zu seiner Änderung anzuwenden (Hinweis auf OLG Hamburg v. 7.11.2006, 2 Wx 105/06, ZMR 2007 S. 210). Wenn ein Umlageschlüssel nicht oder nicht mehr den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, hätten die Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 3 WEG die Möglichkeit, ihn zu ändern. Unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG könne überdies jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen.

2. Diese Lösung entspreche auch de...