Umlage der Heizkosten nach dem Verhältnis der mit Heizkörpern ausgestatteten Räume

Leitsatz

1. Heizkosten nach dem Verhältnis der mit Heizkörpern ausgestatteten Raumflächen umzulegen, stellt einen nach Heizkostenverordnung zulässigen Umlagemaßstab dar
2. Alternativangebote bei Verwalterwiederbestellung entbehrlich

Normenkette

§§ 16, 21 WEG; § 7 Heizkostenverordnung

Kommentar

1. Zum Zeitraum der Abrechnungsvorlage können Eigentümer über die Verteilung der Heizkosten nur nach Maßgabe der Heizkostenverordnung beschließen, sodass insoweit Beschlusskompetenz nicht bereits aus § 16 Abs. 3 WEG abzuleiten ist.
2. Was unter "beheizter Fläche" im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 5 der Heizkostenverordnung zu verstehen ist, ob also darunter nur die Räume mit Heizkörpern oder auch indirekt mitbeheizte Räume ohne eigene Heizkörper fallen, ist umstritten und offensichtlich in der Rechtsprechung bisher noch nicht geklärt. Das Gericht folgt der Auffassung, wonach unter "beheizter Fläche" die Fläche der Räume zu verstehen ist, die mit Heizkörpern ausgestattet sind. Dies ergibt sich aus der Systematik der Heizkostenverordnung (umbauter Raum einerseits und umbauter Raum beheizter Räume andererseits). Eigentümern steht es im Übrigen frei, ob sie nach "umbautem Raum" oder "umbautem Raum der beheizten Räume" abrechnen. Heizkosten beschlussgemäß nach dem Verhältnis der mit Heizkörpern ausgestatteten Räume umzulegen, stellt auch einen nach § 7 Abs. 1 Satz 5 Heizkostenverordnung zulässigen Umlagemaßstab dar. Insoweit besitzt die Gemeinschaft Entscheidungsermessen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.
3. Bei Verlängerung der Verwalterbestellung (Wiederbestellung) bedarf es keiner Alternativangebote (vgl. bereits BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10).
4. Ein Verwalter hat grundsätzlich Abrechnungen binnen 3 bis 6 Monaten des Folgejahres vorzulegen (h.M.). Werden in einer Gemeinschaft jedoch seit Jahren stets Abrechnungen erst in der 2. Jahreshälfte des Folgejahres beschlossen, geht das Gericht nicht von einem so schwerwiegenden Verstoß aus, der eine Wiederbestellungs-Beschlussanfechtung rechtfertigen könnte. Vorliegend war es vermietenden Eigentümern durchaus noch möglich, mit Mietern innerhalb Jahresfrist Nebenkosten abzurechnen. Auch war bisher keine Abmahnung des Klägers an die Verwaltung erfolgt, was zumindest notwendig gewesen wäre. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die Mehrheit der Eigentümer dem Verwalter in Kenntnis verspäteter Abrechnungen erneut das Vertrauen ausgesprochen hat, diese Verfehlung also gerade nicht als erheblich ansah.

Link zur Entscheidung

AG Koblenz, Urteil v. 22.11.2011, 133 C 1623/11 WEG