AG Koblenz Urteil vom 22.11.2011 - 133 C 1623/11 WEG

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 130 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 130 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Gestritten wird um Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Eigentümer einer Einheit der Wohnungseigentümergemeinschaft Hohenzollernstraße 59 in Koblenz, beklagt sind die übrigen Eigentümer.

In der Vergangenheit fand bei der Heizkostenabrechnung ein Umlageschlüssel Anwendung, der die beheizten Flächen der einzelnen Wohnungen zueinander ins Verhältnis setzte. Dabei wurden nur solche Räume berücksichtigt, die mit Heizkörpern ausgestattet sind, nicht aber solche, die (wie etwa die Diele) nur über die angrenzenden Zimmer mitbeheizt werden. Über die Frage, ob eine solche Abrechnung zulässig ist, hatten die Parteien bereits in der Vergangenheit einen Rechtsstreit begonnen (Az. 133 C 2348/10 AG Koblenz), das Verfahren dann jedoch nicht weitergeführt. Am 25.5.2011 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der die Eigentümger unter dem Tagesordnungspunkt 1c beschlossen, die Heizkosten weiterhin wie bisher abzurechnen und keine Neuberechnung der beheizten Flächen vorzunehmen. Unter dem Tagesordnungspunkt 3 beschlossen die Eigentümer darüber hinaus, die Bestellung des bisherigen Hausverwalters für den Zeitraum 2012 bis 2014 zu verlängern und dessen Vertragsangebot anzunehmen. Gegen diese Beschlüsse wendet sich der Kläger. Hinsichtlich des genauen Wortlauts der Beschlüsse wird auf das Protokoll der Versammlung vom 25.5.2011 (Bl. 34 ff d.A.) verwiesen.

Der Kläger ist der Auffassung, der mit Beschluss zu TOP 1c gebilligte Umlageschlüssel entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Heizkosten seien im Verhältnis des umbauten Raumes umzulegen, nicht im Verhältnis der mit Heizkörpern ausgestatteten Räume, denn auch die Dielen würden indirekt mitgeheizt.

Die Verlängerung der Verwalterbestellung hält der Kläger für unzulässig, da keine Alternativangebote eingeholt worden seien, der Beschluss hinsichtlich des Verwaltervertrages unbestimmt sei und der Verwalter zahlreiche Verfehlungen begangen habe, die seine Abberufung rechtfertigten. Wegen der dem Verwalter im Einzelnen zum Vorwurf gemachten Umstände wird auf die Klagebegründung (Bl. 41 ff d.A.) verwiesen.

Der Kläger beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu den Tagesordnungspunkten 1c und 3 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die Beschlüsse seien ordnungsgemäß. Hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 1c ergebe sich das schon aus § 16 Abs. 3 WEG, wonach die Eigentümer einen abweichenden Umlagemaßstab beschließen könnten. Für die Verwalterbestellung sei es nicht notwendig, Alternativangebote einzuholen, erhebliche Verfehlungen habe der Verwalter sich nicht zuschulden kommen lassen.

Im Übrigen wird zur Darstellung des Sach- und Streitstandes im Einzelnen auf die zwischenden Parteien gewechselten Schriftsätze, insbesondere auf die unter Angabe der Blattzahlen genannten Schriftstücke, ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

I.

Die Klage ist gegen die richtigen Beklagten erhoben. Soweit der Kläger in der Klage zunächst einen der Beklagten missverständlich als „SPD-Bezirk” bezeichnet hatte, ist dies unschädlich. Denn die korrekte Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer, gegen die sich die Klage richtete, kann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgeholt werden. Dies hat der Kläger gemacht.

II.

Die Klage ist nicht begründet, soweit die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 1c begehrt wird. Dies folgt zwar nicht schon aus § 16 Abs. 3 WEG, denn die Eigentümer können über die Verteilung der Heizkosten nur nach Maßgabe der HeizkostenVO beschließen (Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Auflage, § 16 Rn. 79). Der von den Eigentümern gewählte Umlageschlüssel ist jedoch nicht zu beanstanden, da er nicht den Vorgaben der HeizkostenVO widerspricht.

Tatsächlich ist streitig, was unter der „beheizten Fläche” i.S.v. § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkostenVO zu verstehen ist, ob also darunter nur die Räume mit Heizkörpern oder auch die indirekt mitbeheizten Räume ohne eigene Heizkörper fallen (vgl. zum Streitstand: Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Auflage, Anhang I Rn. 74; Wall: Vorschläge zur Novellierung der Heizkostenverordnung, WuM 2007, 415). Diese Frage ist in der Rechtsprechung – soweit ersichtlich – bisher nicht ausdrücklich geklärt.

Das Gericht folgt der Auffassung, wonach unter der „beheizten Fläche” die Fläche der Räume zu verstehen ist, die mit Heizkörpern ausgestattet sind. Das ergibt sich aus der Systematik der HeizkostenVO. In § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkostenVO heißt es ausdrücklich: „Die übrigen Kosten sind nach … dem umbauten Raum...