Übertragung des Verwalteramtes und Schadenersatzpflicht des Verwalters bei Baumängeln

Leitsatz

• Keine Übertragung des gesamten Verwaltungsamtes ohne Einwilligung der Gemeinschaft auf einen Dritten

  Schadenersatzpflicht eines Verwalters im Zuge anfänglicher Baumängelgewährleistung

Normenkette

§ 26 WEG, § 675 BGB

Kommentar

1. Ein ursprünglich in der Teilungserklärung erstbestellter Verwalter kann sein Amt ohne Zustimmung der Eigentümer nicht auf einen Dritten übertragen, da das Verwalteramt grundsätzlich an die Person gebunden ist, selbst wenn sich ein Verwalter zur Erfüllung seiner Aufgaben (also in Teilbereichen) anderer Personen als Erfüllungsgehilfen bedienen darf.

Haben allerdings Eigentümer eine neu eingesetzte Verwaltung ohne Widerspruch hingenommen und Tätigkeiten der neuen Firma im allseitigen Einverständnis akzeptiert, bestehen - wie im vorliegenden Fall - keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Übertragung des gesamten Verwalteramtes (OLG Frankfurt, RPfI. 1976, 253; Weitnauer/Hauger, § 26 Rz. 25).

2. Ein Verwalter macht sich gegenüber den Wohnungseigentümern dann schadenersatzpflichtig, wenn er seine Pflicht verletzt, die Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber und über den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen zu unterrichten sowie eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen (rechtzeitig) herbeizuführen (h. M., vgl. auch BayObLG, WE 91, 22).

Im vorliegenden Fall hat der Verwalter entsprechende Pflichten verletzt. Für den besagten Zeitraum konnten auch keine Entlastungswirkungen angenommen werden, wobei eine bestandskräftige Entlastungsbeschlussfassung mit Anspruchsverzichtswirkung im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses nur dann spätere Ansprüche ausschließt, die dem entlastenden Organ (hier der Gemeinschaft) bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung bekannt sein konnten (h. M.. vgl. BGH, NJW-RR 1988, 745).

3. Zum Zwecke weiterer Feststellungen über die Höhe des Schadens wurde die Sache an das LG zurückverwiesen, bei Geschäftswertansatz für die Dritte Instanz von DM 104.591,90 (behauptete Mängelsanierungskosten).

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 25.07.1996, 15 W 81/95= ZMR 12/96, 678)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Vgl. zur Verwalteramtsübertragung auch das Stichwort "Verwalterwechsel". Vorliegend hätte auch bei dem neu eingesetzten Verwalter m. E. von einem Geschäftsführer ohne Auftrag mit entsprechenden Haftungsfolgen gesprochen werden können, also einem sog. "Schein- oder Pseudoverwalter". Ob hier die Eigentümer mit der neu eingesetzten Firma als Verwaltung einverstanden waren (stillschweigend?), hätte m. E. noch näher überprüft werden müssen, bevor von bedenkenfreier Wirksamkeit der Übertragung des Verwalteramtes auf die neue Firma gesprochen werden durfte.

Im Ergebnis wurde jedoch vom Senat zu Recht im Sinne h. R. M. positive Vertragsverletzung mit entsprechenden Schadenersatzpflichten wegen nicht ausreichender Tätigkeits-, Hinweis- und Aufklärungspflichten zu anfänglichen Baumängelgewährleistungsansprüchen (als Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung) angenommen. Einzelheiten zu dieser Verwalterhaftung finden sich hier auch in ETW, Gruppe 6, speziell in Abschn. 9 mit den notwendigen Hinweisen auf Literatur und Rechtsprechung.