ÜBERMÄSSIGES RAUCHEN - Schadensersatzanspruch gegen Mieter wegen exzessiven Rauchens?

Leitsatz

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.

Fakten:

Der Mietvertrag enthält den schriftlichen Zusatz "bitte möglichst nicht rauchen...". Nach Beendigung des zirka 2 Jahre dauernden Mietverhältnisses rechnete der Vermieter gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution mit Schadensersatzansprüchen wegen Renovierungskosten auf. Der Mieter habe extrem stark geraucht, nach seinem Auszug seien die Decken und Wände in zwei Zimmern sowie sämtliche Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen", sodass neu tapeziert werden musste. Auch sei die Neulackierung aller sechs Türen erforderlich gewesen. Nach dem Mietvertrag war der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Der BGH verurteilt den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution. Der Mietvertrag enthält kein vertragliches Rauchverbot. Dem Zusatz "bitte möglichst nicht rauchen, ..." kann ein Rechtsbindungswille nicht entnommen werden. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Schadensersatz wegen der Ablagerung durch Tabakkonsum könnte der Vermieter nur beanspruchen, wenn diese Spuren sich nicht durch Schönheitsreparaturen im vorgenannten Sinne hätten beseitigen lassen können. Das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken und die Lackierung von Türen sind aber Schönheitsreparaturen im Sinne der 2. Berechnungsverordnung.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 05.03.2008, VIII ZR 37/07

Fazit:

Es ist umstritten, ob "exzessives" Rauchen in der Wohnung zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen kann. Nach einer verbreiteten Ansicht ist das zu verneinen. Danach ist auch exzessives Rauchen vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Rauchen ist als Teil eines sozialadäquaten Verhaltens des Mieters in der Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Andererseits haben schon zahlreiche Gerichte Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen exzessiven Rauchens des Mieters bejaht. Der BGH zieht hier die Grenze: Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsemäßen Gebrauch einer Mietwohnung hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung und Substanzschäden verursacht werden, die durch Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten allein nicht mehr zu beheben sind.