Überbauung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz

• Errichtung einer Fertiggarage auf einer Stellplatz-Sondernutzungsfläche

  Kein Anspruch anderer Eigentümer auf Einräumung des Mitbesitzes an der Garage und auch kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung an die Gemeinschaft

Normenkette

§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Noch während der Bauerrichtungsphase ließen zwei Eigentümer auf den ihren Wohnungen zugeordneten Stellplatz-Sondernutzungsrechten jeweils Fertiggaragen auf Punktfundamenten errichten. In den Erwerbsverträgen war diese Garagenerrichtung bereits vorgesehen und wurde von diesen beiden Eigentümern auch ausschließlich bezahlt. Über Änderungsantrag des Inhalts des Sondereigentums unter Bezugnahme auf entsprechende Bewilligung wurde der Teilungserklärung hinzugefügt: "Nachträglich von einem Miteigentümer geschaffene sondereigentumsfähige Anlagen fallen in das Sondereigentum desjenigen, der sie geschaffen hat." Diese Änderung des Inhalts des Sondereigentums sei erfolgt, um die auf den Sondernutzungsflächen errichteten Garagen ihrem Sondereigentum zuzuordnen.

2. Zunächst ist der von einem anderen Eigentümer geltend gemachte Zahlungsantrag zu Recht als unzulässig verworfen worden, da es gefestigter Rechtsprechung des BGH entspricht, dass ein den Eigentümern gemeinschaftlich zustehender Anspruch nicht von einem einzelnen Eigentümer ohne ermächtigende Beschlussfassung geltend gemacht werden kann; § 432 BGB wird im Wohnungseigentumsrecht durch die Verwaltungszuständigkeit der Eigentümer gem. § 21 Abs. 1 WEG überlagert (BGH, NJW 92, 182 und NJW 1993, 727). Dies gilt für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen wegen Zerstörung gemeinschaftlicher Baubestandteile, und zwar gleichermaßen für Naturalrestitutions- oder Geldersatzansprüche. Nichts anderes gilt jedoch auch für Ansprüche auf Nutzungsentgelt wegen evtl. unberechtigter Überbauung gemeinschaftlichen Eigentums (wie hier behauptetermaßen nach § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Variante BGB); auch dieser Anspruch hat seine Grundlage im gemeinschaftlichen Eigentum und wird deshalb ebenso von der gemeinschaftlichen Verwaltungszuständigkeit umfasst. Vorliegend fehlte die erforderliche Ermächtigung zur Geltendmachung auch dieses Anspruchs und damit die Antragsbefugnis des Antragstellers, solange er einen etwa bestehenden Anspruch auf Ersetzung der Zustimmung durch die widerstrebenden Wohnungseigentümer nicht in separatem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG durchgesetzt habe.

3. Hinsichtlich der Geltendmachung eines Anspruchs auf Einräumung eines Mitbesitzes bzw. einer Garagenmitbenutzung geht es jedoch um das Recht zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ( § 15 Abs. 3 WEG) und somit um einen Individualanspruch, der zur Geltendmachung nicht einer Beschlussfassung der Versammlung bedarf (BGH w.v.).

Vorliegend ist jedoch der Anspruch unbegründet und kann nicht zum Wegfall entsprechend begründeter Sondernutzungsrechte führen. Eigentümer sind hier mit Ausnahme des Begünstigten vom Mitgebrauch ausgeschlossen (negative Komponente eines Sondernutzungsrechts). Zugleich ist dem begünstigten Eigentümer durch die begründeten Sondernutzungsrechte die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in entsprechendem Umfang eingeräumt (positive Komponente). Diese positive Nutzungsberechtigung betrifft zugleich die Art und den zulässigen Umfang der dem begünstigten Eigentümer übertragenen Nutzungsbefugnis. Ein von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums insoweit ausgeschlossener Eigentümer kann deshalb allenfalls eine Zurückführung des Gebrauchs durch die begünstigten Eigentümer auf den nach der Teilungserklärung zulässigen Umfang, nicht jedoch die Einräumung der Beteiligung an einer Nutzung verlangen, die er selbst nach Gemeinschaftsordnung für unzulässig hält. Nach Teilungserklärung kann allenfalls die nicht vorgesehene Errichtung der Garagen auf den Sondernutzungsflächen zweifelhaft sein, also der Vorteil, einen umschlossenen Raum für diese Nutzung zu haben. Die Nutzung der Grundstücksflächen selbst wird dadurch jedoch nicht berührt.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Gegenstandswert dieser Instanz von DM 16.520,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 06.05.1998, 15 W 82/98)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Im vorliegenden Fall wurden also antragstellerseits unrichtige Anträge gestellt, die der Senat deshalb auch zu Recht zum Teil als unzulässig verwarf, zum Teil als unbegründet zurückwies. Wurden die Garagen auf den Sondernutzungsflächen noch vor Fertigstellung der Anlage errichtet oder wurde zumindest vor Fertigstellung mit der Errichtung begonnen, hätte ein widersprechender Eigentümer nach herrschender Rechtsmeinung allein im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gegen die Gesamtgemeinschaft Antrag auf erstmalige plangemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums stellen müssen, und zwar mit Leistung an die Gesamtgemeinschaft, allerdings auch unter Berücksichtigung eigener anteiliger Zahlungspflicht im Rahm...