Trotz vorbehaltloser Zahlung keine Verwirkung des Minderungsrechts

Leitsatz

Verzicht oder Verwirkung des Minderungsrechts des Mieters aufgrund vollständiger vorbehaltloser Zahlung über einen längeren Zeitraum kommt nur in Betracht, wenn der Mieter den Mietmangel dem Vermieter gegenüber nicht gerügt hatte.

Fakten:

Der Mieter hatte erst nach zwei Jahren begonnen, wegen einer von der Nachbarwohnung ausgehenden Lärmbelästigung die Miete zu mindern. Der Vermieter fordert Nachzahlungen, der Mieter habe das Recht zur Minderung verloren, nachdem er erst etwa zwei Jahre nach Beginn der Störung erstmals diesen Mietmangel gerügt hatte. Entgegen der Entscheidungen der Unterinstanzen gibt der Bundesgerichtshof (BGH) dem Mieter Recht: Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH, die auf eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahre 1936 zurückging, verlor der Mieter in einem solchen Fall auf Dauer das Recht zur Minderung der Miete. Vor der Mietrechtsreform konnte der Mieter die Miete nicht wegen eines von Anfang an vorhandenen Mangels der Mietsache herabsetzen, wenn ihm der Mangel bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt war. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass es bei Mieten, die nach dem 1.9.2001 fällig werden, dem Mieter sein Recht zur Minderung ab dem 1.9.2001 nur abgesprochen werden kann, wenn er den Mangel dem Vermieter gegenüber nicht gerügt hat.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 16.07.2003, VIII ZR 274/02

Fazit:

Der Bundesgerichtshof sorgt für die Änderung einer langen Rechtsprechungstradition. Für Mieten, die seit dem 1.9.2001 fällig werden, gilt nunmehr: Der Mieter verliert auch bei monatelanger vorbehaltloser Zahlung sein Minderungsrecht nur, wenn er den Mangel dem Vermieter nicht angezeigt hat!