Thüringer OLG Urteil vom 06.12.2005 - 8 U 338/05

Leitsatz (amtlich)

1. Bei Immobilien-Leasingverträgen sind Mietzinsanpassungsklauseln mit einseitigen Leistungsbestimmungsrechten nach §§ 315 ff. BGB üblich. Dadurch ist der Mietzins hinreichend bestimmbar.

2. Eine solche Regelung unterliegt nicht der Genehmigungspflicht nach § 2 Preisangaben- und Preisklauselgesetz (PaPkG; früher § 3 Währungsgesetz).

3. Mietzinsanpassungen gem. § 315 BGB sind auch dann formlos möglich, wenn der Vertrag selbst der Form bedarf.

4. Der Leasinggeber braucht im Vertrag nicht seine Gewinnspanne zu offenbaren. Auch der in den Leasingraten einkalkulierte Tilgungsanteil braucht nicht angegeben zu werden.

5. Immobilien-Leasingverträge können mit und ohne Kaufoption abgeschlossen werden.

6. Erachtet die Kommunalaufsicht einen solchen Vertrag als nicht genehmigungsbedürftig, so gilt er grundsätzlich als genehmigt.

7. In Immobilien-Leasingverträgen können auch Nebenkosten in Form von Verwaltungskostenbeiträgen als vom Leasingnehmer geschuldete monatliche Pauschalen vereinbart werden.

8. Wegen des Amortisationscharakters des Immobilien-Leasingvertrags kann das Nebenkostenrecht eines herkömmlichen Mietvertrags nicht, zumindest ohne weiteres angewendet werden.

Verfahrensgang

LG Mühlhausen (Urteil vom 22.03.2005; Aktenzeichen 1 O 521/04)

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Mühlhausen vom 22.3.2005, AktZ. 1 O 521/04, wird zurückge-wiesen.

II. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin verlangt von der Beklagten rückständigen Gewerberaummietzins. Das LG hat der Klage stattgegeben. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung.

Die Gemeinde N., die im April 1999 in die Beklagte eingemeindet wurde, wollte nach der Wende ein neues Gemeindezentrum errichten.

Insoweit hatte sie am 25.8.1992 eine Baugenehmigung beantragt, welche durch den Landkreis W. am 17.2.1993 erteilt wurde.

Am 28.9.1993 errichtete die Gemeinde N. durch Gesellschaftsvertrag die "Wohnungsbaugesellschaft N. mbH" mit einem Stammkapital von 750.000 DM und dem Gegenstand "Erstellung, Vermietung, Bewirtschaftung und Veräußerung von Wohn- und Geschäftsräumen des Gemeindezentrums N.". Einzige Gesellschafterin der Wohnungsbaugesellschaft N. mbH war die Gemeinde N.

Am 26.10.1993 bestellte die Gemeinde N. der Klägerin, die damals noch als Grundstücksgesellschaft N. mbH & Co. KG i.G. firmierte, ein Erbbaurecht an dem Grundstück, auf welchem das neue Gemeindezentrum errichtet werden sollte. Dieser Erbbaurechtsvertrag ist am 1.2.1994 aus nicht näher dargelegten Gründen aufgehoben und mit gleichem Wortlaut erneut abgeschlossen worden.

Die Klägerin sollte die Errichtung des Gemeindezentrums finanzieren. Die Investitionskosten sollten durch Leasingraten der Wohnungsbaugesellschaft amortisiert werden.

Am 26.10.1993 schlossen die Klägerin als Leasinggeberin, damals noch firmierend als Grundstücksgesellschaft N. mbH & Co. KG i.G., und die Wohnungsbaugesellschaft N. mbH als Leasingnehmerin einen Immobilien-Leasing-Vertrag über das Gemeindezentrum.

Die Klägerin errichtete das neue Gemeindezentrum und wandte hierfür ca. 2,5 Mio. DM auf.

Das Gemeindezentrum bestand aus einem Gastronomiebetrieb, einem Saal, einer Kegelbahn, Fremdenzimmern und einer Wohnung.

Aufgrund einer Ende des Jahres 1995 drohenden Zahlungsunfähigkeit der Wohnungsbaugesellschaft N. mbH erteilte der Landkreis E. in seiner Eigenschaft als Kommunalaufsicht der Klägerin ggü. mit Schreiben vom 4.3.1996 sein Einverständnis zum Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags zwischen den Parteien.

Die Gemeinde löste die Wohnungsbaugesellschaft durch Beschl. v. 1.7.1996 auf. Sie wollte nunmehr mit der Klägerin direkt einen Mietvertrag abschließen. Insoweit ist auch das Landratsamt - Kommunalaufsicht - über die möglichen Mietvertragsvarianten informiert worden. Es nahm hierzu in dem besagten Schreiben vom 4.3.1996 positiv Stellung.

Die Firma "Grundstücksgesellschaft Gemeindezentrum N. mbH & Co. KG", die sich später in die Klägerin umbenannte, vermietete sodann durch einen schriftlichen Mietvertrag vom 22.4.1996 an die Gemeinde N. das Gebäudegrundstück (das Gemeindezentrum N.), eingetragen beim AG W. im Grundbuch von N., Flur 2, Flurstücke Nrn. 195/5 und 195/7.

Der Mietvertrag enthält u.a. nachfolgende Klauseln:

"§ 1

(2) Die Mietzeit beträgt insgesamt 20 Jahre (Grundmietzeit). Die Mietzeit beginnt am 1.4.1996.

§ 2

(1) Der Vermieter hat Gesamtinvestitionskosten (GIK) i.H.v. 2.475.000 DM für die Erstellung des Mietgegenstandes aufgewandt.

§ 4

(1) Vom 1.4.96 ab entrichtet der Mieter während des ersten bis neunten Quartals der Mietzeit einen Mietzins i.H.v. 27.000 DM und ab dem 10. Quartal der Mietzeit pro Quartal einen Mietzins i.H.v. 30.000 DM. Dem Mietzins li...