Brandenburgisches OLG Urteil vom 06.04.2011 - 3 U 88/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Immobilienleasingvertrag: Abgrenzung zwischen Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Individualvereinbarungen; Anpassung eines Mietzinses nach Ablauf eines 10-jährigen Festlegungszeitraumes

Normenkette

BGB § 307 Abs. 1, § 535 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 29.04.2010; Aktenzeichen 51 O 169/09)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 29.4.2010 verkündete Urteil des LG Potsdam - 51 O 169/09 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Die Klägerin, Rechtsnachfolgerin der C. und Immobilien GmbH (C.), und die Beklagte sind Vertragsparteien eines Immobilienleasingvertrages, der im Jahre 1995 über ein Bürogebäude mit Ladengeschäften und Tiefgarage in P. geschlossen wurde. Neben dem Leasingvertrag wurde am 25.10.1995 auch eine sog. Zusatzvereinbarung Nr. 1 zum Leasingvertrag, in der insbesondere Vereinbarungen zur Berechnung der Mieten getroffen wurden, geschlossen.

Das Mietobjekt, das Bürogebäude D. Park, gehört einer Objekt-Kommanditgesellschaft, welche durch die C. gegründet wurde. Die Objekt-Kommanditgesellschaft vermietet das Objekt. Zur Finanzierung hat die Objekt-Kommanditgesellschaft einen Darlehensvertrag mit der B. Landesbank (... LB) abgeschlossen. Die C. mietete das Mietobjekt mit einem Hauptleasingvertrag von der Objekt-Kommanditgesellschaft und vermietete es zugleich an die Beklagte mit dem Leasingvertrag vom 25.10.1995. Der im Leasingvertrag vereinbarte Mietzins setzte sich aus einem Eigenkapitalanteil und einem Fremdkapitalanteil zusammen.

Die Gesamtmietzeit beläuft sich auf 30 Jahre, wobei die erste Mietperiode im Vertrag mit 20 Jahren und die zweite Mietperiode mit 10 Jahren angegeben werden. Auf der Grundlage des Schreibens der Klägerin vom 22.4.1996 (Bl. 24 d.A.), in dem es heißt, "Zinssatz: 6,61 % = Obergrenze des im Handelsblatt vom 22.4.1996 veröffentlichten Index DM-Renditen (Inhaberschuldverschreibungen Handel unter Banken) mit 10-jähriger Laufzeit vom 19.4.1996 zzgl. 0,50 Prozentpunkte = 7,11 % p. a. war dieser Zinssatz Basis der Zinsberechnung für den Eigenkapital- und Fremdkapitalanteil für den Zeitraum ab 1.4.1996 (Mietbeginn) bis zum 30.3.2006.

Im Nachtrag Nr. 1 zur Zusatzvereinbarung Nr. 1: "Mieten zum Immobilienleasingvertrag Nr. 400-60434" erkannte die Beklagte als Leasingnehmerin alle Mietrechnungen für die Mieter bis zum 31.3.2006 an.

5Unter Ziff. 2 heißt es dann weiter: "Nach Ablauf der in der Zusatzvereinbarung Nr. 1 unter Ziff. 2.1 vereinbarten Mietfestschreibungen wurde der Kapital- und Fremdkapitalanteil mietenanteilig an die veränderten Kapitalmarktbedingungen für Fremdmittel angepasst. Der Zinssatz für den Eigenkapitalanteil wurde für den Zeitraum vom 1.4.2006 bis zum 31.3.2016 (Ablauf des 20. Mietjahres) einvernehmlich auf 4,509 % p. a. festgelegt. Der Zinssatz für den Fremdkapitalanteil wurde für den Zeitraum vom 1.4.2006 bis zum 30.6.2006 auf 4,76 % p. a. vom 1.7.2006 bis zum 31.12.2006 auf 5,21 % p. a., vom 1.1.2007 bis zum 31.3.2007 auf 4,509 % p. a., vom 1.4.2007 bis zum 29.6.2007 auf 4,89 % p. a., vom 30.6.2007 bis zum 28.9.2007 auf 5,143 % p. a. und vom 29.9.2007 bis zum 28.12.2007 auf 5,815 % p. a. festgelegt".

Die Mieten wurden entsprechend der Berechnung der Klägerin von der Beklagten in diesem Zeitraum gezahlt. Für die Zeit vom 29.12.2007 bis 30.6.2008 stimmte die Beklagte einem Zinssatz von 5,48 % und für die Zeit vom 1.7.2008 bis zum 30.6.2009 i.H.v. 6,46 % p. a. zu. Hintergrund für die kurzfristigen Zinsfestschreibungsangebote war, dass die Klägerin mit der Beklagten über einen Verkauf des Objektes verhandelte.

Hinsichtlich der Zinsfestschreibung seit dem 1.7.2009 besteht Streit zwischen den Parteien.

Die Klageforderung setzt sich wie folgt zusammen:

Monat	Zahlung der Beklagten	Forderung der Kläger	Differenzbetrag
Juli 2009	47.343,76 EUR	59.637,44 EUR	12.253,68 EUR
August 2009	47.384 EUR	59.637,44 EUR	12.253,44 EUR
September 2009	47.383,76 EUR	59.597,14 EUR	12.213,38 EUR
Oktober 2009	47.384 EUR	57.860,11 EUR	10.476,11 EUR
November 2009	47.351,75 EUR	57.860,11 EUR	10.508,36 EUR
insgesamt			57.704,37 EUR

Die Beklagte hat in erster Instanz die Ansicht vertreten, die einseitige Festlegung des Zinssatzes durch die Klägerin auf 4,12 % sei nicht gerechtfertigt gewesen; die Beschaffung einer alternativen Finanzierung durch sie sei faktisch unmöglich mit der Folge, dass die unter § 4 Punkt 4 Abs. 2 S. 2 im Leasingvertrag getroffene Regelung, bei der es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung handele, sie einseitig und unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit dem am 29.4.2010 verkündeten...