Teilungserklärung (Teilungs... / 1 Teil A

Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes

In Teil A (oder Teil I) der Teilungserklärung ist in der Regel die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes erfasst. Das Eigentum an dem Grundstück und dem Gebäude wird in Miteigentumsanteile aufgeteilt.

Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern?

Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch Teilungserklärung bedarf nicht der Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern.[1] Dies gilt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für dort genannte Ansprüche der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft.[2]

Anders verhält es sich, wenn selbstständig belastete Miteigentumsanteile nach § 3 WEG umgewandelt werden. Hier hat die Begründung von Wohnungseigentum zur Folge, dass sich das Belastungsobjekt von einem Miteigentumsanteil i. S.v. § 1008 BGB in einen Anteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Raumeinheit wandelt, welcher durch das zugunsten der übrigen Miteigentümer begründete Sondereigentum beschränkt ist. Dies gilt nicht nur für Grundpfandrechte, sondern auch für Nießbrauch und Vorkaufsrecht.[3]

 
Hinweis

Eigentumszuordnung

Auch nach der gesetzlichen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft in § 10 Abs. 6 WEG verbleibt das Gemeinschaftseigentum den einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 10 Abs. 1 WEG als Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft. Das Sondereigentum verbleibt selbstverständlich beim jeweiligen Wohnungseigentümer. Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind demnach nicht gemäß § 10 Abs. 7 WEG Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens.

Miteigentumsanteile

Die Miteigentumsanteile werden sodann mit bestimmten Einheiten des Sondereigentums verbunden. Die Teilungserklärung beschreibt das zugeordnete Sondereigentum und nimmt Bezug auf den Aufteilungsplan, welcher als Anlage der Teilungserklärung beigefügt ist. Der Aufteilungsplan ist auf diese Weise Bestandteil der Teilungserklärung. Weichen die Angaben im Aufteilungsplan oder sonstigen Bauplänen – etwa Flächenangaben – von denjenigen der Teilungserklärung ab, sind die Angaben der Teilungserklärung maßgeblich.[4]

 
Hinweis

Verkehrsfähigkeit der Anteile

Durch die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes in Miteigentumsanteile, verbunden mit einem Sondereigentum, werden diese Anteile verkehrsfähig, d. h. sie können als Teil des Grundstücks bzw. des Gebäudes getrennt veräußert oder beliehen werden.

 
Hinweis

Tiefgarage unter zwei Grundstücken

Teilt der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke diese jeweils nach § 8 WEG, steht der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht entgegen, dass sich die Tiefgarage unter beiden Grundstücken erstreckt, wenn die Tiefgarage beiden Grundstücken zuzuordnen ist.[5]

Dieser Fall ist bei Mehrhausanlagen praxisrelevant. Der Bauträger ist etwa Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke mit jeweils einem aufstehenden Gebäude, unter denen sich eine Tiefgarage befindet. Später teilt er die Grundstücke und begründet jeweils bezüglich der beiden Häuser getrennte Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Eigentum an der Tiefgarage ist in derartigen Fällen dann vertikal an der Grundstücksgrenze getrennt, sodass zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer der beiden Eigentümergemeinschaften Sondereigentum an den Stellplätzen begründet werden kann.

 
Hinweis

Änderung der Teilungserklärung

Die Änderung der Teilungserklärung kann stets nur durch Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer erfolgen. Allerdings können entsprechende Vorbereitungsmaßnahmen, wie etwa die Beschlussfassung über die Beauftragung einer Notarkanzlei mit dem Entwurf einer Änderung der Teilungserklärung zu beauftragen und die Kosten hierfür der Gemeinschaft aufzubürden, durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Der Begriff der Verwaltung i. S. v. § 21 WEG ist nämlich weit zu verstehen und umfasst daher auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlage der Gemeinschaft oder auch die Änderung einer Vereinbarung lediglich vorbereiten soll. Steht allerdings bereits bei Beschlussfassung fest, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken, verstößt ein entsprechender Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.[6]

Grundsätzlich ist der Bauträger berechtigt, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.[7]

Dies aber freilich nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung eines weiteren Eigentümers im Grundbuch entstanden ist. Die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht muss auch grundbuchrechtlich hinreichend bestimmt sein. Diesem Grundsatz ist dann Genüge getan, wenn die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wird. Hinsichtlich der Beschränkungen im Innenverhältnis setzt die Vereinbarkeit mit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 308 Nr. 4 BGB eine Fassung der Vollmacht voraus, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit d...

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