Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG jetzt nicht nur eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, sondern eine generelle vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenregelung möglich ist.[1]
Mögliche Regelung über Folgekosten
Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderungen die Sondervorschrift des § 21 WEG. Daraus ergibt sich die Möglichkeit zur Regelung auch der Kostentragung für Folgekosten.[2]
Besondere Bedeutung gewinnt dies bei der im Zuge der Genehmigung der Vornahme baulicher Veränderungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Eigentümer bisher geübten Praxis, wonach der jeweilige Sondereigentümer durch eine entsprechende klarstellende Auflage im Genehmigungsbeschluss verpflichtet wird, neben den Herstellungskosten der baulichen Veränderung auch sämtliche zukünftigen Kosten der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) sowie etwaige Mehrkosten unter Freistellung der übrigen Wohnungseigentümer selbst zu übernehmen.
Regelung der Folgekosten
Wohnungseigentümer W bittet die GdWE um die Genehmigung, im Bereich der Dacheindeckung seiner Dachgeschosswohnung ein sog. Dachflächenfenster auf eigene Kosten einbauen zu dürfen.
Die Eigentümerversammlung beschließt, dem W die Genehmigung zum Einbau auf eigene Kosten durch ein Fachunternehmen zu gestatten. Um der Gefahr entgegenzuwirken, dass sich W oder dessen Rechtsnachfolger zu einem späteren Zeitpunkt im Fall der Instandsetzungsbedürftigkeit des Dachflächenfensters darauf beruft, dass dieses zu einem Bestandteil des auf Kosten sämtlicher Eigentümer instand zu setzenden Gemeinschaftseigentums geworden ist, wird gleichzeitig beschlossen, dass der jeweilige Eigentümer der betreffenden Dachgeschosswohnung verpflichtet sei, das Dachflächenfenster auf eigene Kosten unter Freistellung der übrigen Eigentümer selbst instand zu halten und instand zu setzen sowie etwaige Mehrkosten, die durch die Existenz des Dachflächenfensters bei sonstigen baulichen Maßnahmen verursacht werden, zu tragen.
Der Beschluss bezieht sich auf eine konkrete Maßnahme, nämlich das betreffende einzelne Dachflächenfenster. Die Erst- und Folgekosten der weiteren baulichen Veränderung bzw. der "Aufrüstung" der vorhandenen baulichen Veränderung haben der Verlangende und die positiv abstimmenden Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zu tragen.[3] § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG ist auf alle Absätze des § 21 WEG anwendbar. Er ermöglicht es, von allen Regelungen in Bezug auf Kosten und/oder Nutzungen etwas Abweichendes zu bestimmen.[4]
Bedingter Beschluss: Zustimmung zu baulicher Veränderung hängt von Kostentragung ab
Der Anwendungsbereich für den bedingten Beschluss ist eröffnet, wenn das Stimmverhalten der Eigentümer von der Kostenfolge abhängt, d. h. die gesetzliche Kostenfolge des § 21 Abs. 3 WEG entweder nicht gewollt ist oder bestandskräftig festgeschrieben werden soll. So kann der bedingte Beschluss dem Willen der (Mehrheit der) Eigentümer entsprechen, wenn eine bestimmte Kostentragung aller Eigentümer (z. B. nach MEA) Voraussetzung für die Abgabe der Ja-Stimme sein soll. Deshalb sollte man ggf. den Beschluss über die bauliche Veränderung unter die Bedingung einer entsprechenden Kostentragung stellen. Diese bedingte Beschlussfassung ist nach §§ 158 ff. BGB zulässig.[5]
Die Durchführung/Umsetzung sollte – im Gegensatz zum Wirksamwerden – besser nicht von der "Bestandskraft des (Kostentragungs-)Beschlusses" abhängig gemacht werden. Häublein empfiehlt daher, auf eine Ersatztatsache abzustellen. Eine hohe "Richtigkeitsgewähr" biete insofern eine Information des Verwalters durch den Anfechtenden. Unwägbarkeiten, die der Verwalter nicht abschätzen kann, ergeben sich etwa aus der Möglichkeit der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (vgl. § 45 Satz 2 WEG) oder falschen Auskünften des Gerichts (Übersehen oder Verfächern einer fristgerechten Beschlussanfechtungsklage).
Ergo sollte zur Absicherung des Verwalters, der nie sicher wird beurteilen können, ob Bestandskraft tatsächlich bereits eingetreten ist, besser wie folgt formuliert werden: "Der Verwalter soll den Beschluss _______ nur umsetzen, wenn seine schriftliche Anfrage (mit Freiumschlag inkl. Rückporto) beim zuständigen Amtsgericht ________ – gestellt frühestens 6 Wochen nach Beschlussfassung – ergibt, dass dort keine Beschlussanfechtungsklage insoweit vorliegt." Datenschutzrechtliche Bedenken sind insoweit nicht zu befürchten. Die GdWE hat auch ein berechtigtes Interesse an der begehrten Auskunft.[6]
Aktuelle Rechtsprechung
- Nach einer Entscheidung des LG Düsseldorf[7] kann aufgrund der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft einem Eigentümer eine Erweiterung seiner Terrasse auch dann gestattet werden, wenn er dadurch – außerhalb des Grundbuchs – faktisch ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche erhält.
- Eine bauliche Maßnahme, die rechtmäßige Nutzungsmöglichkeiten anderer Miteigentümer nicht rechtlich relevant einschränkt, begründe...
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