"Superzyklus" bei Gewerbeimmobilien gestoppt?

Die großen Maklerhäuser beobachten eine Trendwende am Gewerbeinvestmentmarkt: Die Käufer zahlen wegen der multiplen Krisen nicht mehr jeden Preis, die Umsätze sind so niedrig wie seit Corona-Ausbruch nicht mehr. Mit dem "Superzyklus" scheint es vorerst vorbei zu sein.

Im 1. Halbjahr 2022 wurden laut Colliers Gewerbeimmobilien für mehr als 28 Mrd. EUR am deutschen Investmentmarkt gehandelt. Das sei zwar das zweitstärkste Halbjahresergebnis der vergangenen 10 Jahre, ändere aber nichts an der sehr deutlichen "Bremsspur" beim Transaktionsgeschehen im 2. Quartal, teilt das Maklerhaus mit. Die zwischen April und Juni registrierten 10,3 Mrd. EUR Anlagevolumen sind so niedrig wie seit dem ersten Corona-Lockdown nicht mehr.

CBRE registriert für den Zeitraum von April bis Ende Juni mit 11,6 Mrd. EUR etwas mehr Umsatz, da Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) eingerechnet sind – sieht aber ebenfalls einen deutlichen Einbruch und führt diese Entwicklung unter anderem auf die Unsicherheiten wegen des Krieges in der Ukraine, auf die Inflation und steigende Finanzierungskosten zurück. Auch nach Zahlen von Cushman & Wakefield bleibt das Transaktionsvolumen für gewerblich genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke mit 9,4 Mrd. EUR deutlich unter dem Ergebnis des 1. Quartals (18,2 Mrd. EUR).

"Das größte Hemmnis der Marktdynamik sind momentan divergierende Preisvorstellungen bei Käufern und Verkäufern", meint Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. "Im weiteren Jahresverlauf wird sich das Repricing aber einpendeln." Andere Beratungsunternehmen kommen zu ähnlichen Ergebnissen.

Phase der Preiskorrektur

Der deutliche Rückgang der Transaktionsaktivität liegt auch nach Einschätzung von Savills am starken Auseinanderdriften der Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite. "Die Zahlungsbereitschaft der Käufer ist in einigen Marktsegmenten spürbar gesunken, während sich die Kaufpreisvorstellungen der Verkäufer bislang nur wenig bewegt haben", berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe. Unter diesen Umständen seien schnelle Abschlüsse unwahrscheinlicher geworden.

"Wir befinden uns inmitten einer Phase der Preiskorrektur", sagt Lemli. Wie stark die Preise schon korrigiert haben, lässt sich laut Savills aufgrund der geringen Zahl an Transaktionen schwer bestimmen. Wohl erst ab dem 4. Quartal 2022 werden laut Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany, genügend Vergleichswerte für die jetzige Marktsituation vorliegen.

Auch Colliers beobachtet, dass sich Verkaufsverhandlungen in die Länge ziehen oder ausgesetzt werden in der Erwartung, über den Sommer mehr Sicherheit bezüglich der Preisfindung zu bekommen. "Der Kaufpreis ist damit nicht nur Resultat, sondern auch Treiber des Marktes", sagt CEO Matthias Leube.

Büros gehen am besten

In Büroimmobilien floss nach Zahlen von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) im 2. Quartal 2022 mit 3,3 Mrd. EUR zwar deutlich weniger Geld als von Januar bis März (9,8 Mrd. EUR), aber immer noch mehr als in die anderen untersuchten Gewerbeimmobilienklassen. Für Logistik errechnete das Beratungshaus 1,8 Mrd. EUR (1. Quartal: 4,8 Mrd. EUR) und für Einzelhandelsimmobilien jeweils 2 Mrd. EUR im 1. und 2. Quartal.

Der Renditeanstieg für hochwertige Büroimmobilien in den deutschen Metropolen beziffert Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers, um 10 bis 25 Basispunkte – JLL geht von einem Anstieg von nur 10 Basispunkten aus. "Die gewichtete Brutto-Spitzenrendite dürfte mittlerweile für Büroobjekte in den Top 7 erstmals seit Längerem wieder über der 3-Prozent-Marke liegen", so Kadel. Über die gesamte 1. Jahreshälfte betrachtet, bleiben Büros demnach auch die beliebteste Assetklasse mit einem Anteil von 44 % am Transaktionsgeschehen.

Laut Cushman & Wakefield stehen vor allem Büroimmobilien, die ESG-Kriterien erfüllen und gut vermietet sind, weiterhin im Fokus der Nachfrage. Den Mittelwert der Spitzenrenditen für Büroobjekte in den Top-7-Märkten sieht der Immobilienrater aktuell bei 2,99 % und damit 25 Basispunkte höher als vor 3 Monaten.

Ruhiger Sommer, Aufschwung im Herbst?

Savills geht davon aus, dass sich viele Investoren nur vorübergehend vom Markt zurückgezogen haben und im Herbst zurückkehren werden. "Insofern rechnen wir mit einem ruhigen Sommer und wieder deutlich mehr Aktivität im 4. Quartal", so Lemli. Beim Gesamtjahresumsatz 2022 dürfte die 50-Mrd.-EUR-Grenze wohl nicht erreicht werden (2021: 60,7 Mrd. EUR).

"Die Zeiten von "schneller, höher, weiter" sind zwar definitiv vorbei, es besteht aber kein Grund, den Abgesang auf den deutschen Investmentmarkt anzustimmen", zieht Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, Bilanz. JLL geht aktuell davon aus, dass sich das Gesamtjahresvolumen mit rund 70 Mrd. EUR um etwa 37 % unter dem Vorjahreswert einsortieren wird. "Der heftige und historisch starke Zinsanstieg hat zu einer gewissen Starre an den Investmentmärkten geführt", sagt Scheunemann.

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