Störung des Mieters: keine Kündigungspflicht

Leitsatz

Durch die übrigen Wohnungseigentümer kann der Eigentümer einer vermieteten Wohnung nicht verpflichtet werden, seinem Mieter zu kündigen, wenn dieser des öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen hat. Ein Anspruch der Wohnungseigentümer kann sich nur auf Unterlassung der unzulässigen Belästigung richten, wobei diese Unterlassungsverpflichtung gemäß § 890 ZPO zu vollstrecken wäre. Dann ist es Sache des Wohnungseigentümers, welche Maßnahmen er ergreift, um seinen Mieter zur Einhaltung der Hausordnung nachhaltig anzuhalten.

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer hatte sein Sondereigentum vermietet. Seitens dieses Mieters kam es zu massiven Belästigungen gegenüber anderen Wohnungseigentümern der Wohnanlage. Diese gipfelten gar in Beschimpfungen, Beleidigungen und der Androhung von Körperverletzungen durch dessen Kampfhund. Die Wohnungseigentümer wandten sich nun an das Gericht, um den Vermieter dazu zu verpflichten, dem störenden Mieter zu kündigen.

Entscheidung

So verständlich das Anliegen der Wohnungseigentümergemeinschaft auch ist, aber so weit geht die Verpflichtung des Wohnungseigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht.

Selbstverständlich ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt und gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber nun dazu bringt, sich gesellschafts- und gemeinschaftskonform zu verhalten, muß letztlich ihm überlassen bleiben. Ihm kann grundsätzlich nicht vorgeschrieben werden, auf welche Weise er die Unterlassung des unzulässigen Verhaltens seines Mieters erreicht.

Daß sich der Anspruch auf Unterlassung unzulässiger Belästigungen und Bedrohungen nicht nur gegen den Mieter, sondern auch gegen den Vermieter richtet, liegt daran, daß in diesem Zusammenhang auch der Vermieter als verantwortlicher Störer angesehen wird. Der Vermieter ist also grundsätzlich verpflichtet, dahin tätig zu werden, daß unzulässige Nutzungen durch seine Mieter unterlassen werden.

Zusammenfassend ist daher zu sagen, daß sich entsprechende Ansprüche gegen den Vermieter richten können, ihm jedoch die Freiheit einzuräumen ist, die aus seiner Sicht geeignete Maßnahme zur Zielerreichung auszuwählen. Wird der Vermieter dann trotz allem nicht tätig, kann der Anspruch nach § 890 ZPO vollstreckt werden. Diese Bestimmung aus dem Zwangsvollstreckungsrecht soll sicherstellen, daß der Schuldner - hier der Vermieter - auch dafür sorgt, daß die Belästigungen durch seinen Mieter ein Ende nehmen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, drohen ihm ein Ordnungsgeld und, soweit dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft.

Konkret wäre es sinnvoller gewesen, die Wohnungseigentümer hätten sich mit dem allgemeinen Antrag an das Gericht gewendet, den Vermieter dazu zu verpflichten, die Belästigungen durch seinen Mieter abzustellen. Das konkrete Verlangen nach dessen Kündigung ging zu weit.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 15.01.1997, 16 Wx 275/96

Fazit:

Als ultima ratio, also einzig geeignete Maßnahme, kann eine Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Kündigung seines Mieters in Ausnahmefällen sicherlich in Betracht kommen. Hiervon wird man jedoch nur dann ausgehen können, wenn die Befürchtung besteht, der Vermieter könne anderweitig nicht derart auf den Mieter einwirken, diesen zur Einhaltung der Hausordnung zu bewegen oder gar Beleidigungen und eventuelle Tätlichkeiten zu unterlassen.

Ein ähnlicher Fall wurde im Jahre 1986 vom Kammergericht in Berlin entschieden. Dort wurde ein Wohnungseigentümer verpflichtet, seinen Mietern zu untersagen, in den Räumlichkeiten einen Bordellbetrieb zu unterhalten sowie ihnen fristlos zu kündigen, falls sie der Untersagung nicht nachkommen. Der Unterschied besteht aber darin, daß mit dem damaligen Urteil lediglich ausgesprochen wurde, wie der Wohnungseigentümer äußerstenfalls vorzugehen hatte, sollte der Bordellbetrieb nicht auf andere Weise eingestellt werden können. Im Gegensatz zu vorliegenden Entscheidung begehrten hier die Wohnungseigentümer die Verpflichtung des Vermieters zur Kündigung nicht als zusätzliche und letzte, sondern als einzige Maßnahme.