Dienst-/Werkverträge
Unmittelbar und unproblematisch greift das Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG, wenn mit einem Wohnungseigentümer Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen werden sollen. Egal, ob er als Hausmeister, als Handwerker, Rechtsanwalt oder Steuerberater beauftragt werden soll, unterliegt er dem Stimmverbot.
Verwalterbestellung
Keinem Stimmverbot unterliegt ein Wohnungseigentümer bei seiner Bestellung zum Verwalter. Er ist stimmberechtigt.[1] Da die Bestellung zum Verwalter unabhängig vom Abschluss des Verwaltervertrags ist, verfolgt der Eigentümer, der sich für das Amt des Verwalters bewirbt, nur mitgliedschaftliche Rechte.
Abschluss des Verwaltervertrags
Auch im Rahmen der Beschlussfassung über den Abschluss des Verwaltervertrags unterliegt der Wohnungseigentümerverwalter nicht dem Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG.[2] Entsprechendes gilt für die Änderung des Verwaltervertrags und die Beendigung des Verwaltervertrags durch ordentliche Kündigung.
Verwalterabberufung
Anderes gilt für den Fall, dass der Wohnungseigentümerverwalter aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abberufen werden soll. In diesem Fall ist der Verwalter, welcher zugleich Eigentümer ist, nicht stimmberechtigt.[3]
Dieses Stimmrechtsverbot folgt allerdings nicht aus § 25 Abs. 4 WEG, sondern aus dem in §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck kommenden allgemeinen Rechtsgedanken, dass das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will. Ein Gesellschafter soll nicht mit seiner eigenen Stimme in einer Rechtsposition verbleiben können, wenn ihm schwere Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind. Entsprechendes gilt auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch den Wohnungseigentümern wäre es nicht zuzumuten, wenn ein Verwalter mit seiner Stimme seine Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund verhindern könnte, der sich einer schweren Pflichtverletzung schuldig gemacht hat.
Diese Grundsätze sind weiterhin zu beachten, haben jedoch lediglich noch Auswirkungen auf die außerordentliche fristlose Kündigung des Verwaltervertrags. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann der Verwalter ohnehin jederzeit auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden. Liegt allerdings ein wichtiger Grund vor, berechtigt dieser zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags.
Verwalter, der kein Wohnungseigentümer ist
Ist der Verwalter hingegen nicht gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, so hat er im einen wie im anderen Fall kein eigenes Stimmrecht, da die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage allein den Wohnungseigentümern obliegt. Er kann aber durchaus als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftreten und dabei deren Stimmrecht auch über seine eigene Abberufung wahrnehmen, da es hier lediglich um die Ausübung des Stimmrechts der Miteigentümer und damit um deren Recht zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten geht. Der Verwalter ist deshalb nicht gehindert, an einer solchen Beschlussfassung mitzuwirken.[4] Auf der sicheren Seite ist er allerdings nur, wenn er lediglich von weisungsgebundenen Stimmrechtsvollmachten Gebrauch macht.[5]
Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan
Der Wohnungseigentümerverwalter ist im Rahmen der Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungbeträge auf Grundlage der von ihm gefertigten Jahresabrechnung und der Vorschüsse auf Grundlage des von ihm erstellten Wirtschaftsplans stimmberechtigt und unterliegt keinem Stimmverbot.
Entlastung
Bei der Beschlussfassung über seine Entlastung unterliegen sowohl der Wohnungseigentümerverwalter als auch der Verwaltungsbeirat dem Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG. Bei der Entlastung handelt es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis und somit ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 4 WEG. Die Tatsache, dass der Verwalter, der auch Eigentümer ist, im Fall der Entlastung einer Interessenkollision unterliegt, da ihn die Entlastung begünstigt, liegt auf der Hand. Diese Interessenkollision ist auch dann gegeben, wenn die Eigentümergemeinschaft über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge und die Entlastung gleichzeitig beschließt. Da auch in diesen Fällen der Eigentümer, der zugleich Verwalter ist, im eigenen Interesse für die Festsetzung der Ergebnisse der von ihm gefertigten Jahresabrechnung und seine Entlastung abstimmen wird, ist er auch hier mit seinem Stimmrecht ausgeschlossen.
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