Staffelmietvertrag - Formularklausel: Befristeter Kündigungsverzicht wirksam?

Leitsatz

Zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag.

Fakten:

Im Staffelmietvertrag war geregelt: "Ziff. er 3.: Mietzeit: Ab dem 1.11.2007 unbefristet: Die Parteien verzichten … für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2011 zum 1.1.2011." Der Mieter hatte mit Schreiben vom 11.12.2008 zum 31.12.2008 gekündigt. Der Vermieter widersprach unter Hinweis auf Ziff. er 3 des Mietvertrags. Er erhielt die Schlüssel am 18.5.2009 vom Mieter zurück und vermietete die Wohnung zum 1.10.2009 anderweitig. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate Januar bis einschließlich Juni 2009. Anders als die Unterinstanzen erklärt der BGH die angegebene Klausel für wirksam, die Kündigung für unwirksam und bejaht den Mietzahlungsanspruch. Es handelt sich hier unstreitig um eine Formularklausel. Nach Rechtsprechung des Senats ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum zulässig; unwirksam ist er in der Regel nur dann, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Ein solcher Kündigungsausschluss zulasten des Mieters kann auch in AGB eines Staffelmietvertrags vereinbart werden. Die Klausel schließt das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags nicht aus. In der Klausel wurde Bezug auf die ordentliche Kündigung genommen. Schon daraus lässt sich ableiten, dass sie nur den vorübergehenden Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung zum Gegenstand hat.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 23.11.2011, VIII ZR 120/11BGH, Versäumnisurteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 120/11

Fazit:

Die Vorinstanzen hatten in der Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen, weil sie - mangels sprachlicher Differenzierung - auch dessen Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages ausschließe. Dieser Auslegung erteilt der BGH eine Absage.