Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden.
Kündigungsausschluss wird unwirksam
Eine Vereinbarung, wonach auch das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ausgeschlossen wird, verstößt gegen § 569 Abs. 5 BGB. Dies hat zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam ist.
Der BGH hat allerdings die Klausel "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen" dahingehend ausgelegt, dass hiervon das Recht zur außerordentlichen Kündigung unberührt bleibt.[1]
Ein einseitiger, nur zulasten des Mieters geltender Kündigungsausschluss ist möglich.[2] Wird die Höchstdauer der Ausschlussvereinbarung von 4 Jahren überschritten, so führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten.[3]
Die seinerzeit zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vertretene gegenteilige Rechtsauffassung[4] kann nicht auf § 557a Abs. 3 BGB übertragen werden, weil die jeweiligen Vorschriften in diesem Punkt voneinander abweichen.[5]
Nach der Regelung in § 557a Abs. 3 BGB kann der Mieter zum Ablauf des 4. Vertragsjahres kündigen. Der Mieter ist also 4 Jahre an den Vertrag gebunden. Durch eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist, wird die Zeit der Bindung um die Kündigungsfrist, also um 3 Monate, verlängert. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.
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