Sondernutzungsrechte (WEMoG) / 2.1.2.1 Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht

Eine schuldrechtliche Vereinbarung bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form. Wesentlich ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer dem Vereinbarungsgegenstand zustimmen.

Wirkung gegenüber Sondernachfolgern belasteter Wohnungseigentümer

Die schuldrechtliche Vereinbarung wirkt lediglich unter den aktuellen Wohnungseigentümern. Sie wirkt zwar auch gegenüber Gesamtrechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern, also deren Erben. Schuldrechtliche Vereinbarungen wirken hingegen nicht gegenüber Sondernachfolgern von Wohnungseigentümern.

Praxis-Beispiel

Verkauf einer Wohnung

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung einigten sich die Wohnungseigentümer darauf, zugunsten des gehbehinderten Wohnungseigentümers A ein Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz zu begründen. Nicht alle Wohnungseigentümer verfügen über einen Stellplatz und müssen infolgedessen öffentlichen Parkraum nutzen. Wohnungseigentümer B verkauft seine Wohnung an den Erwerber C.

Wird lediglich ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht vereinbart, wirkt es im Hinblick auf die vom Gebrauchsentzug betroffenen Wohnungseigentümer nicht gegen einen Erwerber oder Ersteher in der Zwangsversteigerung. Ein derartiger Sondernachfolger ist also an die Vereinbarung nicht gebunden. Da es nicht zwei unterschiedliche Rechtslagen innerhalb der Gemeinschaft geben kann, geht das Sondernutzungsrecht in Gänze unter, soweit nicht der Sondernachfolger ausdrücklich erklärt, mit der jeweiligen Vereinbarung einverstanden zu sein, was in der Praxis stets vom konkreten Einzelfall abhängt. Erklärt C ausdrücklich, den Gebrauchsentzug an dem Kfz-Stellplatz auch gegen sich wirken zu lassen, hat das Sondernutzungsrecht weiter Bestand, ansonsten geht es unter.

Wirkung gegenüber Sondernachfolgern begünstigter Wohnungseigentümer

Eine andere Frage ist, ob nicht das zugunsten eines Sondereigentümers vereinbarte schuldrechtliche Sondernutzungsrecht auf seinen Sondernachfolger "automatisch" übergeht.

Praxis-Beispiel

Sondernutzungsberechtigter verkauft

Zugunsten des gehbehinderten Wohnungseigentümers A ist ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz begründet. A verkauft seine Wohnung an den Erwerber E.

Ausgehend vom Wortlaut der Bestimmung des § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nimmt hier die Rechtsprechung an, dass das Sondernutzungsrecht auf den E übergegangen ist, da die entsprechende Vereinbarung nicht "gegen" den Sondernachfolger wirkt, sondern ihm im Gegenteil Rechte einräumt.^[1] Allerdings ist dies in der Literatur heftig umstritten. Eine höchstrichterliche Klarstellung steht noch aus.

Was muss der Verwalter zur Begründung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts tun?

Step-by-Step

1. Zunächst hat der Verwalter den wirklichen Willen der Wohnungseigentümer zu erforschen. Hier sollten die Wohnungseigentümer darüber aufgeklärt werden, dass Sondernutzungsrechte mangels Eintragung im Grundbuch in aller Regel nicht gegenüber Sondernachfolgern von Wohnungseigentümern wirken und im Zweifel hinfällig werden.
2. Soll lediglich ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht begründet werden, ist der Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, der dem Wohnungseigentümer zur Sondernutzung zugewiesen werden soll, so exakt wie möglich zu bestimmen. Hier empfiehlt es sich, im Einzelfall Planunterlagen wie etwa den Aufteilungsplan oder Baupläne zur näheren Konkretisierung heranzuziehen und die betreffenden Bereiche entsprechend zu markieren.
3. Zwar bedarf die Begründung von Sondernutzungsrechten auf Grundlage einer schuldrechtlichen Vereinbarung keiner Form. Da aber ohnehin sämtliche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zur Begründung des Sondernutzungsrechts erteilen müssen, spricht nichts dagegen, die entsprechende Vereinbarung schriftlich niederzulegen und von den einzelnen Wohnungseigentümern unterschreiben zu lassen. Dies empfiehlt sich bereits deshalb, um spätere Streitigkeiten über Bestehen und Umfang des Sondernutzungsrechts zu vermeiden.
4. Insoweit kann der Vereinbarungstext – in Anlehnung an die Möglichkeit der Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG – den einzelnen Wohnungseigentümern ggf. mit Kopie des Lageplans bzw. sonstiger Planunterlagen mit der Bitte übersandt werden, den Vereinbarungstext unterzeichnet bzw. in Textform an den Verwalter zurückzureichen.
5. Alternativ kann eine Vereinbarung über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts auch im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung getroffen werden. Da kein entsprechender Beschluss gefasst wird, muss diese Vereinbarung zwar im Ladungsschreiben nicht angekündigt werden. Steht aber fest, dass auf der Wohnungseigentümerversammlung eine Vereinbarung getroffen werden soll, empfiehlt sich freilich auch ihre Ankündigung im Ladungsschreiben. Hier sollten die Wohnungseigentümer bereits darauf aufmerksam gemacht werden, dass eine entsprechende Vereinbarung nur dann zustande kommen kann, wenn tatsächlich sämtliche Wohnungseigentümer entweder anwesend oder vertreten sind und die Zustimmungen sämtlicher Wohnungseigentümer vorliegen.
6. Im Fall der B...