Sonderbelastung eines Eigentümers und Einstellung in Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung

Leitsatz

Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers in der Jahresabrechnung

Normenkette

(§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und 5 WEG)

Kommentar

1. Ausgaben der Gemeinschaft, die nur einen Wohnungseigentümer betreffen, können in die Jahresgesamtabrechnung aufgenommen und vollständig in die Einzelabrechnung des betreffenden Wohnungseigentümers eingestellt und damit auch bestandskräftig festgelegt werden (vgl. KG v. 30.3.1992, 24 W 6339/91, NJW-RR 1992, 845). Der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss ist in diesem Fall nur anfechtbar, nicht aber wegen Überschreitung absoluter Beschlusskompetenz nichtig, weil Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt sind, über die interne Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben abzurechnen (vgl. auch KG v. 17.1.2001, 24 W 5898/00, NZM 2001, 294 = ZMR 2001, 307). Vorliegend wurden die Kosten auch aus der Gemeinschaftskasse ausgegeben, sodass die Gesamtabrechnung rechnerisch richtig war und über die interne Zuordnung (hier: von Instandsetzungskosten) die Gemeinschaft befinden konnte.
2. Ficht nun der Eigentümer mit der Sonderbelastung die Jahresabrechnung an und bleibt diese im Verhältnis zu den übrigen Eigentümern strittig, ist die materielle Berechtigung der Forderung der Gemeinschaft gegenüber dem einzelnen Eigentümer nicht im Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfen. Auf Anfechtung hin ist allein die Gesamtabrechnung und auch die Einzelabrechnung des betroffenen Wohnungseigentümers "nur insoweit für ungültig zu erklären". Die Frage der materiell-rechtlichen Prüfung, ob nun die Forderung der Gemeinschaft nur dem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet und angelastet werden kann, ist also nicht im Beschlussanfechtungsverfahren zu klären, da möglichst bald Klarheit über die Bestandskraft der Kostenverteilung geschaffen werden muss. Eine Jahresabrechnung kann nicht das Mittel sein, um Gewährleistungs- oder sonstige Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer zu realisieren.
3. Mit rechtskräftiger, teilweiser Ungültigerklärung einer Gesamt- und Einzelabrechnung ergibt sich für die Gemeinschaft die Konsequenz, dass über einen strittigen Ausgabeposten der Jahresabrechnung ergänzend über die interne Aufteilung beschlossen werden muss und zwar wegen möglicher Eigentümerwechsel zeitnah. Zunächst ist jedoch der strittige Betrag nach dem auch sonst geltenden Schlüssel auf alle Wohnungseigentümer umzulegen. Hält die Gemeinschaft eine Anspruchsverfolgung gegen den Eigentümer für aussichtsreich, kann sie zugleich die gerichtliche Geltendmachung des strittigen Betrags gegen den betreffenden Eigentümer beschließen. Hat ein solches Verfahren Erfolg, gelangt der strittige Sonderposten in die Gemeinschaftskasse und steht damit wiederum allen Wohnungseigentümern zur Verfügung, die durch den Abrechnungsergänzungsbeschluss diese Summe zuvor gemeinschaftlich aufgebracht haben. Nach Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung wird die Gemeinschaft in geeigneten Fällen auch von einem Ergänzungsbeschluss zunächst absehen können, wenn die Verfolgung der ausstehenden Forderung gegen den einzelnen Eigentümer erfolgversprechend ist.
4. Dabei lässt der Senat ausdrücklich offen, ob für die Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger, der auch noch Wohnungseigentümer ist, wegen des inneren Zusammenhangs mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte gegeben ist, wie dies vom BayObLG angenommen wird (BayObLG v. 21.3.2002, 2Z BR 170/01, NJW-RR 2002, 882 = NZM 2002 460 = ZMR 2002, 686). Dem Senat erscheint es bedenklich, dass ein Gewährleistungsprozess nur deshalb vor dem Wohnungseigentumsgericht stattfinden soll, weil der Bauträger zufällig noch selbst eine Wohnung innehat. Gewährleistungsansprüche entstehen i.Ü. nicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer, sondern aus den einzelnen Kaufverträgen der Eigentümer mit dem Bauträger. Selbst wenn der Verwalter Ersatzvornahmekosten aus der Gemeinschaftskasse getätigt hat, ist dies kein ausreichender Grund, um gegen den Willen des betroffenen Eigentümers (Bauträgers) für diesen Sonderbelastungen in der Jahresabrechnung aufzunehmen. Die regelmäßige Kompetenz der Gemeinschaft erstreckt sich lediglich darauf, die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Geschäftsjahr nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unter den Eigentümern aufzuteilen. Lediglich aus Gründen der Zweckmäßigkeit können Ausgaben, die nur ein Sondereigentum oder nur einen Wohnungseigentümer betreffen, sozusagen auf direktem Wege allein auf ihn umgelegt werden. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die besondere Verantwortung des Wohnungseigentümers unbestritten ist.

Link zur Entscheidung

(KG Berlin, Beschluss vom 26.03.2003, 24 W 189/02)

Anmerkung

M.E. sollte es ausschließlich bei den Grundsätzen der herrschenden Rechtsmeinung zum Abrechnungswesen verbleiben, dass nur alle tatsächlich im Geschäftsjahr vereinnahmten und verausgabten Zahlungen in einer Gesamtabrechnung darzustellen sind, die dann auch unter Berücksichtigung der ...