Schwere Verfehlungen des später vom Bauträger als Erstverwalter eingesetzten Bauleiters

Leitsatz

Schwere Verfehlungen des später vom Bauträger als Erstverwalter eingesetzten Bauleiters

Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG; § 626 BGB

Kommentar

1. Da der Verwaltervertrag bereits durch die fristlose Abberufung beendet war, bestand auch keinerlei Anspruch des klagenden Verwalters auf weitere Verwaltervergütung. Auch wenn es sich bei einer Abberufungsentscheidung und der Kündigung des Verwaltervertrags um verschiedene Rechtshandlungen handelt (vgl. sog. Trennungstheorie), kann allerdings eine Verwalterbestellung von vornherein mit dem Verwaltervertrag in der Weise verknüpft werden, dass mit einer wirksamen Beendigung des Verwalteramts durch Abberufung auch der Vertrag enden soll (h. M). So war es auch im vorliegenden Verwaltervertrag ausdrücklich geregelt, zumal für den Vertrag die gleiche Laufzeit wie für die Verwalterbestellung vereinbart war. Die Abberufung wurde hier vom klagenden Verwalter nicht angefochten und ist daher bestandskräftig; bereits unabhängig vom Vorliegen eines wichtigen Grunds wurde daher auch der Verwaltervertrag beendet.

2. Da die fristlose Kündigung berechtigt war, hat der klagende Verwalter auch keinen Anspruch auf weitere Verwaltervergütung unter dem Gesichtspunkt eines Schadensersatzanspruchs. Im Hinblick auf seine Bestellung durch den Bauträger war sein Fehlverhalten streng zu bewerten. Er war als Bauleiter für den Bauträger tätig; aus diesem Grund waren ihm auch Mängel bekannt, die er in seiner Eigenschaft als Bauleiter bei den ausführenden Firmen rügte, allerdings nicht in das Abnahmeprotokoll in Handlungsverpflichtung als Verwalter für die Gemeinschaft aufnahm (etwa mangelhafte Balkonbrüstungen als Gemeinschaftseigentum).

   Offenbleiben konnte deshalb vorliegend, ob allein die unterbliebene Aufstellung eines Wirtschaftsplans als Fehlverhalten zu werten ist. Allerdings bevorzugte der Verwalter auch den Bauträger und forderte von diesem Hausgeld erst ab tatsächlichem Einzug in Wohnungen. Weiterhin verschwieg er die Annahme einer Vermittlungsprovision für den Abschluss von gemeinschaftlichen Versicherungen. Aufgrund der ohnehin bestehenden Interessenkollision hätte jedes einzelne Fehlverhalten bereits Berechtigung zur fristlosen Kündigung gegeben; dies gilt erst recht für die Kumulation der Umstände.

Anmerkung

Es ist bedauerlich, dass offensichtlich immer noch Bauträger solche unqualifizierten Verwalter einer neu entstandenen Gemeinschaft aufoktroyieren und dass ein solcher gegen alle Regeln "der Verwalterkunst" verstoßender Verwalter noch die Stirn besitzt, nach Vertragskündigung Restvergütung bzw. Schadensersatz zu verlangen. Was die in der Entscheidung miterwähnte Annahme "versteckter Vermittlungsprovisionen" für Versicherungsabschlüsse betrifft, hätte dieser Verwalter eigentlich froh darüber sein müssen, wenn nicht gleichzeitig gegen ihn Strafanzeige aufgrund des von ihm objektiv und sicher auch subjektiv schuldhaft begangenen Vermögensdelikts zulasten der Gemeinschaft erstattet worden sein sollte. Um Verkaufserfolg werbende Bauträger sind sicher schlecht beraten, im Rahmen einer "Amigowirtschaft" frühere Bauleiter oder andere ihm nahe stehende Geschäfts- oder Privatpersonen zum Erstverwalter zu bestellen, die meist sehr rasch in eklatante Interessenskonfliktsituationen geraten.

Link zur Entscheidung

AG Augsburg, Urteil vom 23.02.2011, 30 C 2739/08