Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln / 3.3 Abgeltungsklausel ("Quotenhaftungsklausel", "pro rata temporis-Regelung")

Praxis-Beispiel

Vom BGH aufgegebene Quotenhaftungsklausel

"Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe des Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebs des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der regulären Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."

Nach der bis März 2015 maßgeblichen Rechtsprechung des BGH war eine solche Klausel unter bestimmten Voraussetzungen wirksam. Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 18.3.2015^[1] aufgegeben. Nach dieser Entscheidung verstößt eine Quotenhaftungsklausel gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Wichtig

Keine realistische Schätzung der Renovierungskosten bei Mietende

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liege auch dann vor, wenn diesem "bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung" möglich sei. Hiervon sei bei den Quotenhaftungsklauseln auszugehen.

Zum einen könne der Mieter bei Vertragsschluss nicht abschätzen, in welchem Zustand sich die Mietsache bei Vertragsende befinde. Zum anderen sei unklar, zu welchem Zeitpunkt ein Renovierungsbedarf bestehe.

Achtung

Gilt auch für Altmietverträge vor 18. März 2015

Die geänderte Rechtsprechung gilt auch für solche Mietverträge, die vor Erlass des Urteils vom 18.3.2015 (VIII ZR 242/13) abgeschlossen wurden.

Die Parteien können nämlich nicht darauf vertrauen, dass eine bestimmte Rechtslage unverändert fortbesteht.^[2]

[1] VIII ZR 242/13.

[2] So bereits BGH, Urteil v. 5.3.2008, VIII ZR 97/07, NJW 2008 S. 1438 Rz. 20 sowie Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14.