Schönheitsreparaturen - Unwirksame Formularklausel und individuelle Vereinbarung

Leitsatz

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst.

Fakten:

Der Mietvertrag enthält eine Formularklausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen mit starren Fristenplänen sowie eine Endrenovierungsklausel. Außerdem bestimmt der Formularvertrag, dass durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen des Vertrags die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde. Bei der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, das unter anderem die Regelung enthält: "… (der Mieter) übernimmt vom Vormieter die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben." Die Parteien streiten über die Renovierungspflicht. Der Bundesgerichtshof gibt dem Vermieter im vorliegenden Fall recht. Die formularmäßige Endrenovierungsklausel ist insgesamt als unwirksam anzusehen. Die dem Mieter im Protokoll der Wohnungsübergabe auferlegte Endrenovierungspflicht ist hingegen wirksam. Die Regelung beruht auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien. Eine als Individualvereinbarung gewertete Abrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll. Es liegt auch kein Summierungseffekt mit den von Beginn an unwirksamen Formularklauseln vor. Durch die im Protokoll der Wohnungsübergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien dem bestehenden Mietvertrag später noch eine weitere Abrede hinzugefügt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 14.01.2009, VIII ZR 71/08

Fazit:

Die Formularklauseln sind wegen der starren Fristenregelung und ihres Summierungseffekts insgesamt unwirksam. Obwohl die Individualvereinbarung auch die Endrenovierung zum Gegenstand hat, liegt insoweit kein Summierungseffekt vor, die Vereinbarung ist trotz der fehlenden Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrads aufgrund der individuellen Vereinbarung wirksam.