Schönheitsreparaturen – Ölen statt Lackieren nur bei klarer Vereinbarung

1 Leitsatz

Werden dem Mieter abgeschliffene/abgebeizte Türen übergeben und enthält die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Verpflichtung zum "Streichen der Innentüren", erfüllt der Mieter seine Verpflichtungen durch ein Streichen der Innentüren und Rahmen durch einen zurückhaltenden, üblicherweise weißen Anstrich; ein Ölen der Türen kann der Vermieter mangels explizierter anderer Absprachen nicht erwarten.

2 Normenkette

§§ 280, 241, 249, 305 ff., 535 BGB

3 Das Problem

Der Mieter kann auch formularvertraglich zur turnusmäßigen Durchführung der sog. Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, d. h. unter anderem zum Streichen der Decken und Wände, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Malerarbeiten muss der Mieter zumindest in mittlerer Art und Güte ausführen. Eine Ausführung durch einen Fachbetrieb kann nicht verlangt werden. Die farbliche Gestaltung muss vom Mieter so gewählt werden, dass sie für einen möglichst großen Interessentenkreis akzeptabel ist, d. h. grundsätzlich sind helle und dezente Anstriche zu verwenden.

4 Die Entscheidung

In dem vom LG Berlin zu entscheidenden Fall waren die Innentüren bei Mietbeginn abgeschliffenen und abgebeizt. Da der Mieter die Türen nicht geölt, sondern weiß gestrichen hat, verlangte der Vermieter Schadensersatz mit der Begründung, dies sei nicht fachgerecht und stelle eine Beschädigung der Mietsache dar. Das LG Berlin bestätigte den Einwand der Mieter, dass sich aus dem Vertrag eine Pflicht, die Türen zu ölen, nicht ableiten lässt. Die Formulierung im Mietvertrag verlangt lediglich das Streichen der Türen. Anderweitige Vereinbarungen bedürfen einer eindeutigen und klaren Regelung. Da es sich um eine formularmäßige Regelung handelt, gehen Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Vermieters (§ 305c Abs. 2 BGB). Hätte der Vermieter die Mieter verpflichten wollen, die bei Mietbeginn abgebeizten bzw. abgeschliffenen Türen zu ölen, hätte er dies konkret so formulieren müssen. Anderenfalls darf der Mieter davon ausgehen, dass ein weißer Anstrich vertragsgemäß ist.

5 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v. 6.7.2021, 65 S 292/20