Schlossaustausch zur Anpassung an zeitgemäßen Standard

Kurzbeschreibung

Liegt ein Defekt an der Schließanlage nicht vor und ist ein solcher auch nicht absehbar, handelt es sich bei einem dennoch erfolgenden Austausch der Schließanlage um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Da sich die Kosten der Maßnahme nicht amortisieren, kommt es für die Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer darauf an, mit welcher Mehrheit die Maßnahme beschlossen wird.

Vorbemerkung

Liegt ein Defekt an der Schließanlage nicht vor und ist ein solcher auch nicht absehbar, handelt es sich bei einem dennoch erfolgenden Austausch der Schließanlage um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Da sich die Kosten der Maßnahme nicht amortisieren, kommt es für die Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer darauf an, mit welcher Mehrheit die Maßnahme beschlossen wird. Wird sie mit einer Mehrheit von mehr als ²/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, erfolgt nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG eine Umlage der Kosten auf alle Wohnungseigentümer. Ist diese Mehrheit nicht erreicht, aber die einfache Mehrheit, müssen nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten tragen. Schlüssel für die Zugangstür für die Wohnanlage bezüglich der neuen Schließanlage müssen allerdings auch den nicht zustimmenden Wohnungseigentümern ausgehändigt werden, andernfalls läge ein Nutzungsentzug bezüglich ihrer Sondereigentumseinheiten und ggf. auch ihrer Kellerräume vor. Insoweit hätte der Verwalter das Abstimmungsergebnis namentlich zu protokollieren. Dies ist bezüglich der Verteilung der Gesamtkosten erforderlich, die ausschließlich die zustimmenden Wohnungseigentümer zu tragen hätten.

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für die Austauschmaßnahme stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern erfolgen würde, tatsächlich aber nicht mehr als zwei Drittel der Wohnungseigentümer für die Maßnahme gestimmt haben. In solchen Fällen ist zu beachten, dass die Stimmabgabe, soweit sie dem Versammlungsleiter zugegangen ist, entsprechend § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr widerrufen werden kann. Allerdings unterliegt die Stimmabgabe den allgemeinen zivilrechtlichen Regeln für Willenserklärungen, also auch denen der Anfechtbarkeit gemäß §§ 119 ff. BGB. Eine wegen Irrtums angefochtene Stimmabgabe muss unverzüglich nach Kenntniserlangung des Anfechtungsgrunds erfolgen und hat im Übrigen keine Auswirkungen auf die Stimmabgabe der anderen Wohnungseigentümer. Der vorausschauende Verwalter wird sich allerdings derlei Unsicherheiten nicht aussetzen und für ein geeignetes Abstimmungsverfahren sorgen.

Subtraktionsmethode

Zunächst bietet sich die Substraktionsmethode mit Blick auf die Problematik des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG an.

Soll die Austauschmaßnahme beschlossen werden und sind von den 20 Wohnungseigentümern 15 in der Versammlung anwesend, von denen dann 5 bei der Abfrage der "Nein"-Stimmen ihre Hand heben, wird für die übrigen Wohnungseigentümer erkennbar, dass das qualifizierte Quorum mit der Folge einer Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern nicht erreicht wird. Denn die übrigen 10 Wohnungseigentümer stellen zwar ²/3 der Wohnungseigentümer dar, aber eben nicht mehr als ²/3 von ihnen, wie es § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erfordert. Wollen diese 10 Wohnungseigentümer oder auch nur einer von ihnen für den Fall des Zustandekommens eines einfachen Mehrheitsbeschlusses nicht mit den Kosten der Maßnahme belastet werden, können sie ebenfalls noch ihre Hand erheben, sodass ihre Stimme als "Nein"-Stimme gewertet werden kann.

Bedingte Beschlussfassung

Empfehlenswert kann auch eine derart bedingte Beschlussfassung sein, dass die dem Beschlussantrag zustimmenden Wohnungseigentümer nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils in die Kostenverteilung einbezogen werden. Sie können dann bedenkenlos für die Maßnahme stimmen. Zur Maßnahmendurchführung ist es dann letztlich erforderlich, dass alle abgegebenen Stimmen für die Maßnahme votieren müssen. So also auch die austauschwilligen Wohnungseigentümer im Fall des Nichterreichens des doppelt qualifizierten Quorums nicht anteilig mit den auf die nichtzustimmenden Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteil belastet werden wollen, kann die Austauschmaßnahme nicht durchgeführt werden.

Zuvor Grundlagenbeschluss herbeiführen

Soll eine Zentralschließanlage zur Anpassung an einen zeitgemäßen Standard erfolgen, sollte zunächst ein Grundlagenbeschluss über die Sicherheitsstufe der Schließanlage herbeigeführt werden, sodass Klarheit als Grundlage bezüglich der einzuholenden Vergleichsangebote besteht. Bereits hier kann sich abzeichnen, ob die d...