Schleswig-Holsteinisches OLG Rechtsentscheid vom 03.10.1986 - 6 RE Miet 1/86

Verfahrensgang

AG Itzehoe (Aktenzeichen 15 C 232/85)

LG Itzehoe (Aktenzeichen 4 S 297/85)

Tenor

Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 Abs. 2 MHG, das der Vermieter gemäß § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG mit Hinweisen auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründet, ist nicht davon abhängig, daß die angegebenen Vergleichswohnungen und die vom Erhöhungsverlangen betroffene Wohnung eine vergleichbare Größe haben. (Anschluß an BayObLG, Beschluß vom 1. April 1982, WM 1982, 154 = RES Nr. 24 zu § 2 MHG).

Tatbestand

I. Die Beklagten haben von der Klägerin seit dem Jahre 1978 eine nicht preisgebundene 84 m² große 4-Zimmer-Wohnung in Lägerdorf gemietet. Mit Schreiben vom 14. Dezember 1984 forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der seit Beginn des Mietverhältnisses unverändert gebliebenen Kaltmiete von 470,– DM (5,60 DM/m²) auf 529,20 DM (6,30 DM/m²) zuzustimmen. Zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens verwies die Klägerin auf sechs näher bezeichnete Vergleichswohnungen und teilte insbesondere deren Größe (45 m², 37,74 m², 68 m², 51 m², 44 m² und 80 m²) und die monatlich insgesamt und je m² (6,13 DM–9,27 DM) zu entrichtende Kaltmiete mit. Die Beklagten stimmten der geforderten Mieterhöhung nicht zu.

Die daraufhin von der Klägerin erhobene Zustimmungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 14. Dezember 1984 sei unwirksam, weil zumindest vier der angegebenen sechs Vergleichswohnungen mit der Wohnung der Beklagten nicht vergleichbar seien: Eine dieser Wohnungen liege in einer anderen Gemeinde; drei weitere wiesen so erhebliche Flächenabweichungen auf (Wohnflächen um 46 %, 50 % und 47 % geringer), daß dem Erfordernis der Vergleichbarkeit, das allenfalls Abweichungen bis zu 40 % zulasse, nicht mehr genügt sei.

Die dagegen eingelegte Berufung der Klägerin möchte das Landgericht aus den Gründen des angefochtenen Urteils zurückweisen, sieht sich daran jedoch durch den Rechtsentscheid des Bayrischen Obersten Landesgerichts vom 1. April 1982 (Allg.Reg. 68/81; Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1982, 154) gehindert, der besagt, daß die verfahrensrechtliche Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens durch Flächenabweichungen nicht beeinträchtigt wird.

Das Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist für ein zulässiges Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 2 MHG entgegen der Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts (Wohnungswirtschafts- und Mietrecht 1982, S. 154 ff.) erforderlich, daß die im Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG angegebenen Vergleichswohnungen in ihrer Größe vergleichbar mit der dem Mieterhöhungsverlangen zugrundeliegenden Wohnung sind;

führt mithin eine diesbezügliche Unvergleichbarkeit hinsichtlich der angegebenen m²-Zahl zur Unzulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens?

Entscheidungsgründe

II. Der Senat beantwortet die ihm gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 zulässigerweise vorgelegte Rechtsfrage wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich und schließ sich damit dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 1.4.1982 an.

Das BayObLG hat seinen Rechtsentscheid maßgebend gestützt auf die Entscheidung des BVerfG vom 12.3.1980 (BVerfGE 53, 52 ff.), in der zu den Anforderungen, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG zu stellen sind, insbesondere ausgeführt ist:

„Ebensowenig … läßt sich aber dem § 2 Abs. 2 MHRG entnehmen, daß das Aufforderungsschreiben rechtsunwirksam und die Klage deshalb unzulässig ist, wenn die zum Vergleich benannten Wohnungen nicht in allen vom Gericht geforderten Punkten, vor allem hinsichtlich der Größe, mit der Wohnung des Mieters im wesentlichen übereinstimmen (BVerfGE 49, 244, 249 ff.).

Nach der materiell-rechtlichen Regelung des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG ist der Anspruch auf Mieterhöhung dann begründet, wenn der verlangte Mietzins das üblicherweise gezahlte Entgelt für vergleichbaren Wohnraum nicht übersteigt. Dies besagt nicht, daß die im Erhöhungsschreiben benannten Wohnungen die gleiche oder wesentlich gleiche Größe wie die streitbefangene Wohnung haben müßten. Auch eine größere oder kleinere Wohnung kann – wenn sie im übrigen vergleichbar ist – dem Mieter eine ausreichende Information geben, die ihm die Entscheidung ermöglicht, ob er die von ihm geforderte Miete für angemessen ansieht. Das wesentliche Vergleichsmoment ist in diesem Bereich der m²-Preis, nicht aber die Grundfläche der benannten Wohnung. Wenn dem Mieter der m²-Preis für die Vergleichswohnungen benannt wird …, kann er sich regelmäßig ein ausreichendes Bild darüber machen, ob der von ihm geforderte Mietzins die üblicherweise gezahlten Entgelte übersteigt. Die konkrete Größe der fremden Wohnung ist für die Information des Mieters von untergeordneter Bedeutung. Für seine Meinungsbildung kann es regelmäßig nicht entscheidend sein, ob die vom Vermieter benannte Wohnu...