Schleswig-Holsteinisches OLG Beschluss vom 04.12.1996 - 2 W 85/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Einladung zur Eigentümerversammlung sowie Versammlungsleitung durch Verwaltungs-GmbH

Verfahrensgang

AG Niebüll (Aktenzeichen 9 II 64/95)

LG Flensburg (Aktenzeichen 5 T 285/96)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde und die Anschlußbeschwerde werden zurückgewiesen.

Die Zwischenfeststellungsanträge der Antragsteller werden als unzulässig verworfen.

Von den Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsteller 14,6 % und die Antragsgegner 85,4 %.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 35.200,– DM festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu 1. – 3. sind die Wohnungseigentümer der oben näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Beteiligte zu 4. oder die Beteiligte zu 5. Verwalterin der Anlage ist.

In den Jahren 1992 und 1993 errichtete die Beteiligte zu 4. als ursprünglich alleinige Grundstückseigentümerin die Gebäude der Seniorenresidenz. Durch notarielle Teilungserklärung vom 19.10.1992 … begründete sie insgesamt 44 Wohnungseigentumseinheiten. § 15 der Teilungserklärung enthält u. a. folgende Bestimmungen:

„(1) Zum Erstverwalter wird mit Wirkung der Eintragung eines zweiten Wohnungseigentümers im Wohnungsgrundbuch … die G. in … bestellt. Die Bestellung gilt für fünf Jahre.

…

(8) Die … G. ist berechtigt, die Verwaltung und ihre Rechte und Pflichten aus dieser Teilungsurkunde und aus den Verwalterverträgen auf ein anderes Unternehmen zu übertragen.”

Mit notariellem Kaufvertrag vom 13.10.1993 … verkaufte die Beteiligte zu 4. eine Wohneinheit an die Beteiligten zu 1. In § 13 des Kaufvertrags wurde darauf hingewiesen, daß die Beteiligte zu 4. in der Teilungsurkunde zur Verwalterin bestellt sei und zugleich der dem Kaufvertrag anliegende Verwaltervertrag zwischen den Vertragsparteien abgeschlossen werde. Der Verwaltervertrag enthält in § 1 Abs. 2 eine dem Inhalt des § 15 Abs. 8 der Teilungserklärung vergleichbare Bestimmung.

Einen Kaufvertrag gleichen Inhalts schlossen die Beteiligte zu 4. und der Beteiligte zu 2.

Bei der Seniorenresidenz handelt es sich um eine Wohnanlage für betreutes Wohnen für Senioren. Zu diesem Zweck schloß die Beteiligte zu 4. als Verwalterin unter dem 19./23.11.1992 mit dem Deutschen Roten Kreuz (DRK) einen Vertrag, nach dem das DRK gegen eine jährliche Vergütung von 118.800,– DM Betreuungsdienste für die Wohnungseigentümer zu leisten hatte.

Mit Vertrag vom 06.07.1994 übertrug die Beteiligte zu 4. ihre Verwaltertätigkeit auf die Beteiligte zu 5. Allerdings unterrichtete die Beteiligte zu 4. die Antragsteller bereits am 15.11.1993 davon, daß sie die Beteiligte zu 5. mit der Wohnungsverwaltung beauftragt habe. Mit Schreiben vom 21.12.1993 stellte sich die Beteiligte zu 5. bei den Eigentümern als neue Verwalterin ab 01.01.1994 vor.

In der ersten Wohnungseigentümerversammlung am 29.04.1994, zu der bereits die Beteiligte zu 5. eingeladen hatte und die unter Leitung des Angestellten H. der Beteiligten zu 5. stattfand, wurden die Mitarbeiter der Beteiligten zu 5. vorgestellt. An dieser Versammlung nahmen u. a. der Geschäftsführer der Beteiligten zu 4. in deren Eigenschaft als Bauträgerin und Verkäuferin und die Beteiligten zu 1. teil. Widerspruch gegen die Verwaltungstätigkeit der Beteiligten zu 5. oder gegen die Versammlungsleitung durch Herrn H. erhob sich nicht.

Mit Schreiben vom 29.05.1995 lud die Beteiligte zu 5. zur zweiten Wohnungseigentümerversammlung am 16.06.1995 ein. Das Einladungsschreiben war nicht handschriftlich unterzeichnet, sondern am Ende hieß es lediglich maschinenschriftlich:

„Mit freundlichen Grüßen

… VERWALTUNG …

i. A.	i. A.
gez. H.	gez. A.”

Die Versammlung leitete wiederum der Abteilungsleiter der Beteiligten zu 5., Herr H. Die anwesenden Eigentümer, unter ihnen auch die Antragsteller, faßten u. a. mehrheitlich Beschlüsse, die sich auch mit dem Vergütungsanspruch des DRK befassen, zu den Tagesordnungspunkten 2 (Bericht des Verwalters über das Wirtschaftsjahr 1994; Beschlußfassung und Entlastung des Verwalters), 10 (Erläuterung und Genehmigung des Wirtschaftsplanes für 1996) und 11 (Übernahme des Wirtschaftsplanes 1996 ab 01.01.1995).

Diese Beschlüsse haben die Antragsteller im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG rechtzeitig angefochten. In der Sache wenden sie sich gegen eine Fortdauer des Vertragsverhältnisses mit dem DRK und die damit einhergehende jährliche Vergütung. Sie haben die Auffassung vertreten, daß die Beschlüsse aus formellen Gründen unwirksam seien. Es fehle an einer ordnungsgemäßen Einladung zu der Eigentümerversammlung, weil das Einladungsschreiben nicht handschriftlich unterzeichnet gewesen sei. Die Einladung sei nicht durch den richtigen Verwalter erfolgt. Verwalterin sei nach wie vor die Beteiligte zu 4. Die Übertragung auf die Beteiligte zu 5 sei unwirksam gewesen.

Die Antragsgegner haben dagegen die Auffassung vertreten, daß es einer eigenhändigen Unterschrift nicht bed...