SCHADENSERSATZ GEGEN VERWALTER - Verjährungsverkürzung nur eingeschränkt möglich

Leitsatz

Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, benachteiligt den Vertragspartner des Verwalters jedoch unangemessen und ist deshalb unwirksam.

Fakten:

Der Verwaltervertrag enthält vorliegend folgende Klausel: "Gegenseitige Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren nach drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem sie entstanden sind, spätestens jedoch drei Jahre nach Beendigung des Vertrags." Die Eigentümergemeinschaft macht nunmehr gegen die ehemalige Verwalterin Schadensersatzansprüche geltend. Der entsprechende Antrag ist jedoch erst fünf Jahre nach der behaupteten Pflichtverletzung bei Gericht eingereicht worden, weshalb die Frage der Verjährung geklärt werden musste. Die Regelung im Verwaltervertrag jedenfalls benachteiligt die Wohnungseigentümergemeinschaft unangemessen, weil danach die Verjährung unabhängig von der Kenntnis des Geschädigten vom schädigenden Ereignis auch bei vorsätzlichen Vertragsverletzungen auf drei Jahren beschränkt wird. Und nach dem geltenden Verjährungsrecht kann zumindest die Haftung wegen Vorsatzes nicht durch Rechtsgeschäft erleichtert werden. Eine solche Erleichterung wäre hier bei Verjährungsbeginn ohne Kenntnis beziehungsweise grob fahrlässiger Unkenntnis des Gläubigers vom Schaden und der Person des Schädigers wegen Abweichung von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB gegeben. Denn nach dieser Bestimmung beginnt die Verjährungsfrist erst bei Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis über die Person des Schädigers.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 08.11.2006, 34 Wx 045/06

Fazit:

Dieser Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, bei dem noch das alte Verjährungsrecht vor der Schuldrechtsreform anzuwenden und demnach die Regelverjährungsfrist von 30 Jahren zu beachten war. Da nunmehr die Regelverjährung gemäß § 195 BGB drei Jahre beträgt, ist diese Entscheidung dennoch von Bedeutung als sie klarstellt, dass eine Verjährungsverkürzung, die auch Ansprüche aus vorsätzlichen Pflichtverletzungen umfassen soll, grundsätzlich nicht im Formularvertrag vereinbart werden kann.