Schadenersatzanspruch gegen Verwalter

Leitsatz

• Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter fällt in das Gemeinschafts-Verwaltungsvermögen und kann auch nach Eigentümerwechsel von der Gemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung verfolgt werden

  Schlechterfüllung vertraglicher Verwalterpflichten (Abrechnungsverzug)

Normenkette

§§ 10 Abs. 3, 4, 21 Abs. 1 WEG, §§ 284, 286 BGB

Kommentar

1. Ist einer Gemeinschaft infolge der berechtigten Beauftragung eines Anwalts zur Überprüfung eines Fehlverhaltens des früheren Verwalters ein Schadenersatzanspruch gegen diesen entstanden, so fällt dieser Anspruch in das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und kann, auch wenn die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zwischenzeitlich wechseln, von der Gemeinschaft in ihrer aktuellen Eigentümer-Zusammensetzung verfolgt werden; der Anteil am Verwaltungsvermögen verbleibt nämlich im Falle eines Eigentümerwechsels nicht in der Hand des Veräußerers, sondern geht mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum automatisch auf den Erwerber über.

Im vorliegenden Falle wirkte die beschlussweise erteilte Prozessführungsbefugnis des neuen Verwalters nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegenüber jeglichen Sondernachfolgern, ohne dass diese dem früheren Prozessbeschluss etwa beitreten müssten.

Der auch materiell begründete Schadenersatzanspruch steht der Eigentümergemeinschaft in ihrer jeweiligen Zusammensetzung zu, auch wenn er bereits in früheren Jahren entstanden sein sollte. Er gehört zum Verwaltungsvermögen, wie etwa auch die Instandhaltungsrücklage oder etwaige Guthaben auf gemeinschaftlichen Konten. Einer Abtretung der Ansprüche auf Rechtsnachfolger bedurfte es nicht.

Der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum ist untrennbar mit dem zugehörigen Anteil am Verwaltungsvermögen verbunden; dieses unterliegt nach § 21 Abs. 1 WEG stets der gemeinschaftlichen Verwaltung aller Wohnungseigentümer, so dass über einen Anteil auch nicht selbständig verfügt werden kann, weil dies dessen Herauslösung aus der besonderen Gemeinschaftsbindung der Wohnungseigentümer zur Folge hätte, die das Gesetz verbietet (vgl. bezüglich der Instandhaltungsrücklage KG Berlin, NJW-RR 88, 844). Im vorliegenden Fall ging es also um Gläubigerrechte in Bezug auf gemeinschaftliche Forderungen, nicht um Fragen einer Erwerberhaftung für Altschulden.

2. Der Schadenersatzanspruch betraf hier die Erstattung aufgewendeter Anwaltskosten als Verzugsschaden gem. §§ 284, 286 BGB, da die frühere Verwaltung nicht zeitnah im Anschluss an jeweils abgelaufene Wirtschaftsjahre fehlerfreie Abrechnungen erstellt hatte. Die Verwalterverpflichtung ergab sich aus dem Verwaltervertrag, in den im Falle von Eigentümerwechseln Erwerber automatisch eintraten ( § 10 Abs. 4 WEG analog); beim Verwaltervertrag handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, das aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses zustande gekommen ist und dessen Wirkungen auch im Verhältnis zu Sondernachfolgern bindend sein müssen (ebenso BayObLG, NJW-RR 87, 80).

Angesichts weiterer Verzögerungen mit der Erstellung neuer, korrigierter Abrechnungen war die Gemeinschaft berechtigt, zur Verfolgung ihrer Ansprüche auf ordnungsgemäße Abrechnung einen Rechtsanwalt einzuschalten. Gleichzeitig konnte auch Ersatz von Nachbesserungskosten verlangt werden, da die frühere Verwaltung für den Schaden zu haften hat, der der Gemeinschaft durch schuldhafte Schlechterfüllung des Verwaltervertrages entstanden ist; hier waren die vom Vorverwalter vorgelegten Abrechnungen auch im zweiten Anlauf fehlerhaft; es war auch verfehlt, Zahlungen der Wohnungseigentümer auf Vorjahressalden in die Jahresabrechnung einzustellen, die dann fälschlich ein nicht bestehendes Guthaben auswies.

3. Im Hinblick auf den Umfang der notwendigen Nachbesserungsarbeiten - alle 199 Einzelabrechnungen mussten überprüft und geändert werden - hat das LG den Schadensbetrag von brutto DM 5.700 rechtsfehlerfrei geschätzt.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 06.02.1998, 16 Wx 12/98= DWE 3/1998, 141 = ZMR 7/1998, 460 mit Anm. Drasdo)

zu Gruppe 4:  Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Diese Entscheidung berücksichtigt auf der Aktivseite - m.E. zu Recht - die gemeinschaftlichen Bindungen zum Verwaltungsvermögen auch bei Rechtsnachfolgen und bestätigt auch den "automatischen" Übergang von Forderungsrechten auf Rechtsnachfolger.

Wenn allerdings beiläufig erwähnt wurde, dass es verfehlt sei, Zahlungen der Eigentümer auf Vorjahressalden in die Jahresabrechnung einzustellen, die dann fälschlich ein nicht bestehendes Guthaben aufzeigten, ist dieser Begründungssatz so m.E. nicht richtig. Auch Ausgleichszahlungen im abzurechnenden Geschäftsjahr in Erfüllung früherer Abrechnungssalden (Restguthabens-Auszahlungen und Restschuld-Nachzahlungen) fließen bekanntlich im Geschäftsjahr über das gemeinschaftliche Girokonto und sind deshalb zumindest in Abrechnungen als Gesamtsummen darzustellen, um die rechnerische Richtigkeit und Vollständigkeit einer aktuellen Jahresabrechnung zu gewährleisten und den Endkontenstand am Ende eines Gesc...