Saarländisches OLG Urteil vom 27.05.2010 - 8 U 448/09-116

Leitsatz (amtlich)

Zu den Voraussetzungen, unter denen von der Vermietung von Geschäftsräumen zu diesen gehörende Außenwände umfasst sind und unter denen - wenn dies nicht der Fall ist - in der durch den Vermieter erfolgten Gestattung der Nutzung einer solchen Außenwand durch einen Dritten eine Beeinträchtigung des dem Geschäftsraummieter zu gewährenden vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegt.

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 18.08.2009; Aktenzeichen 6 O 131/09)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18.8.2009 verkündete Urteil des LG Saarbrücken - 6 O 131/09 - abgeändert:

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Die Parteien streiten - soweit für das Berufungsverfahren noch von Bedeutung - darum, ob die Beklagte als Vermieterin ggü. der Klägerin als Mieterin verpflichtet ist, es zu unterlassen, Dritten an einer Außenwand des von der Klägerin gemieteten Geschäftslokals ein Nutzungsrecht einzuräumen. Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11.2.1993 (GA 10 ff.) vermietete der Rechtsvorgänger der Beklagten an die Klägerin - unter ausdrücklichem Ausschluss von Konkurrenzschutz - "zur Benutzung als Geschäftsräume für den Verkauf von Damen-Oberbekleidung" "im Hause [B. straße, Nr.]" in [Ort] "das gesamte Haus ohne Kellerräume" sowie ein hinter diesem Haus in der K.-Passage gelegenes Ladenlokal mit dem dazugehörenden Raum im 1. Obergeschoss nebst Toilette. Das dort von der Klägerin betriebene Geschäft für Damen-Oberbekleidung ist über Eingänge in der [B. straße] und in der K.-Passage erreichbar, wo sich auch jeweils vollständig verglaste Fensterfronten befinden. Eine weitere Außenwand des im Erdgeschoss gelegenen Geschäftslokals befindet sich in einer Passage, die die [B. straße] und die K.-Passage miteinander verbindet. In diese Außenwand sind drei Schaufenster eingelassen, und zwar - von der [B. straße] aus gesehen - ein schmales Fenster sowie nach einem etwa 3,60 m langen, verputzten und weiß gestrichenen Wandstück sowie einem Mauervorsprung zwei breitere Fenster. Wegen der Einzelheiten wird auf die sich in der Akte befindenden Fotos (GA 74 - 77, 146 - 149, 152 f.) Bezug genommen.

Die Beklagte gestattete der F.-X GmbH, die u.a. in einem sich in der K.-Passage befindenden Pavillon ein Schuhgeschäft betreibt und ebenfalls Mieterin der Beklagten ist, die Nutzung der Außenwand des von der Klägerin gemieteten Ladenlokals in der Verbindungspassage zwischen der [B. straße] und der Keltermannpassage im Bereich zwischen dem schmalen und den beiden breiteren Schaufenstern zu Werbezwecken, insbesondere die Anbringung von Transparenten gleich welcher Größe sowie die Aufstellung oder Befestigung einer Bank an der Wand, um Schuhe zu präsentieren (GA 25). Dementsprechend nutzt die F.-X GmbH diese Außenwand seit dem Jahr 2001 zu Werbezwecken. Sie brachte an der Wand eine Werbetafel sowie zunächst ein Regal und Anfang des Jahres 2009 zwei weitere Regale, auf denen sie Schuhe ausstellt, an, um Passanten der [B. straße] auf ihr Schuhgeschäft aufmerksam zu machen. Seit dem Jahr 2002 forderte die Klägerin sowohl die F.-X GmbH als auch die Beklagte mehrfach erfolglos zur Entfernung der angebrachten Werbung auf (GA 26 f., 36 ff., 79 ff.).

Die Klägerin hat geltend gemacht, ihr stehe als Mieterin des gesamten Hauses [B. straße] [Nr.] die alleinige Nutzung der in Rede stehenden Außenwand zu. Durch die Werbemaßnahmen der F.-X GmbH entstehe der Eindruck, dass hier das Ladenlokal der Klägerin ende, so dass der Kunde das hintere Schaufenster beim Vorbeigehen nicht mehr ihrem Ladenlokal zurechne. Der ihr hierdurch entstehende Ertragsnachteil werde "über den Daumen geschätzt" mit mindestens 1.000 EUR pro Monat beziffert.

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Sie hat die Auffassung vertreten, die Außenwand sei mangels ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung nicht an die Klägerin vermietet. Beeinträchtigungen für ihr Geschäft durch die Werbemaßnahmen der F.-X GmbH habe die Klägerin nicht dargetan.

Durch das angefochtene Urteil (GA 155 - 161), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das LG die Beklagte entsprechend dem von der Klägerin gestellten Hilfsantrag unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, es zu unterlassen, Dritten ein Nutzungsrecht, insbesondere zu Werbezwecken, an der Außenwand des Ladengeschäfts "R." im Erdgeschoss der [B. straße] [Nr.], [PLZ] [Ort] - Passage zur K.-Passage rechts - einzuräumen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

Zwar sei die in Rede stehende Außenwand nicht an die Klägerin mitvermietet. Die Mitvermietung ergebe sich weder ausdrücklich aus dem Mietvertrag noch im Wege seiner Auslegung, bei der zu berücksichtigen sei, dass in Stadtzentren die Außenfassade einen Wert darstelle, der ohne ...