Saarländisches OLG Urteil vom 01.07.2020 - 2 U 248/19

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Aktenzeichen 6 O 3/18)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 4. Oktober 2019 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken - 6 O 3/18 - einschließlich des ihm zu Grunde liegenden Verfahrens aufgehoben, soweit mit Ziff. 1 des Urteilstenors dem Räumungs- und Herausgabeantrag stattgegeben wurde. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Landgericht, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens vorbehalten ist, zurückverwiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien schlossen am 29. Dezember 2006 einen schriftlichen Mietvertrag über eine Industriehalle auf dem unter der Anschrift ... pp. gelegenen Grundstück des Klägers, wobei die Beklagte bei Abschluss des Vertrags durch den Kläger als ihren damaligen Alleingesellschafter und Geschäftsführer vertreten wurde. Der Mietvertrag sieht unter § 2 Ziff. 1. vor, dass das zum 1. Januar 2007 beginnende Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und mit einer Frist von sechs Monaten zum 30. Juni bzw. 31. Dezember eines jeden Jahres, erstmals zum 31. Dezember 2009, ordentlich gekündigt werden kann. § 12 Ziff. 2. des Mietvertrags bestimmt, dass Änderungen und Ergänzungen der Schriftform bedürfen. Als monatliche Miete wurde in dem Mietvertrag vom 29. Dezember 2006 ein Betrag in Höhe von 2.000 EUR, der die durch die Beklagte zu tragenden Nebenkosten nicht enthält, festgelegt. Im Rahmen einer Nachtragsvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 22. Dezember 2011 wurde die Miethöhe beginnend ab dem 1. Januar 2012 auf einen Betrag von 2.500 EUR zuzüglich Umsatzsteuer angehoben. Für das Jahr 2013 vereinbarten die Parteien eine Änderung der Miethöhe auf einen Betrag von 1.600 EUR. Der Kläger veräußerte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 10. Oktober 2011 (Urkunde des Notars W. E., Urkundenrollen-Nr. XXXX/XXXX) seine Geschäftsanteile an der Beklagten an deren nunmehrige Geschäftsführerin. Die Beklagte leistete in den Jahren 2013 bis 2015 monatliche Mietzahlungen in Höhe von 1.600 EUR und für die Monate Januar und Februar 2016 Mietzahlungen von jeweils 1.000 EUR an den Kläger. Ab März 2016 stellte die Beklagte die Zahlungen ein. Mit Schreiben vom 18. März 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und forderte die Beklagte zur Räumung der Halle bis zum 31. Mai 2016 auf. Gleichzeitig sprach er vorsorglich die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2016 aus. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. April 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos, wobei er die Kündigung auf einen Zahlungsverzug in Höhe von 7.300 EUR zuzüglich Zinsen stützte. Gleichzeitig sprach er erneut hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2016 aus. Eine weitere fristlose Kündigung erklärte der Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 7. Oktober 2018, wobei diese Kündigung auf einen Zahlungsrückstand in Höhe von 67.457,42 EUR sowie auf den Umstand gestützt wurde, dass die Beklagte angekündigt habe, weiterhin die Miete und Nebenkosten nicht leisten zu wollen.

Der Kläger hat die Beklagte auf Räumung und Rückgabe des Grundstücks in Anspruch genommen und hat in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten, dass das Mietverhältnis auf Grund der ausgesprochenen Kündigungen beendet sei. Darüber hinaus hat er die Erstattung von vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten begehrt, die er zuletzt - nach einem Teilverzicht in Höhe von 626,60 EUR - auf einen Betrag von 612,80 EUR beziffert hat. Weiterhin will er mit der Klage nach einer entsprechenden Klageerweiterung die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von nach seiner Behauptung rückständigen Mieten für das Jahr 2016 sowie Erstattung eines Fehlbetrags aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erreichen und macht in diesem Zusammenhang einen Betrag in Höhe von insgesamt 24.110,15 EUR geltend. Er hat behauptet, dass die monatliche Miete ab dem Jahr 2014 jährlich sukzessive habe um einen Betrag von 100 EUR erhöht werden sollen, bis eine Miethöhe von 2.000 EUR erreicht wäre.

Die Beklagte ist der Klage insgesamt entgegengetreten. Widerklagend nimmt sie den Kläger auf Schadensersatz in Höhe von 60.517,58 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Sie hat geltend gemacht, dass Grundlage des zwischen ihrer Geschäftsführerin und dem Kläger geschlossenen Kaufvertrags über die Geschäftsanteile die verbindliche Zusage des Klägers über eine für den Sommer 2012 angekündigte Erneuerung des Dachs der streitgegenständlichen Halle gewesen sei. Infolge der Nichteinhaltung dieser Zusage sei ihr der mit der Widerklage geltend gemachte Schaden entstanden. Darüber hinaus sei im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Vertrags durch den Kläger ausdrücklich auf das Recht der Kündigung verzichtet worden. Es sei vereinbart worden, dass sie bis zum Eintritt der Rente ihrer Geschäftsführerin unkündbar in der Halle bleiben dürfe. Hinsichtlich der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat die Beklagte eingewandt, da...