Saarländisches OLG Beschluss vom 26.08.1998 - 5 W 173/98-52

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Auslegung der Teilungserklärung hinsichtlich der Behandlung von Hobbyräumen; Anspruch der Wohnungseigentümer auf Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften durch einen Miteigentümer

Normenkette

WoEigG § 15 Abs. 1; BauO SL §§ 47, 45

Verfahrensgang

AG Saarlouis (Urteil vom 25.08.1998; Aktenzeichen 1 II 114/97)

AG Saarlouis (Urteil vom 25.08.1998; Aktenzeichen 5 T 65/98)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde.

3. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde findet nicht statt.

4. Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 28.800,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. In dem Haus R… 40 b befinden sich 6 Wohnungen, in dem Haus 40 c weitere 7 Wohnungen, 10 Garagen und 6 Hobbyräume im Kellergeschoß. In der Wohnanlage befindet sich desweiteren ein Erholungszentrum, bestehend aus Schwimmbad. Saunaanlage und Umkleideraum. Dieses steht nach der Teilungserklärung vom 23.7.1974 im gemeinsamen Eigentum der Wohnungseigentümer. Zu den Hobbyräumen bestimmt die Teilungserklärung:

„Den jeweiligen Eigentümern der Hobbyräume ist es gestattet, diese auch als Wohnräume zu nutzen”.

Diese Teilungserklärung wurde durch Urkunde des Notars Dr. … vom 20.3.1991 – UR Nr. … dahingehend abgeändert, daß von den einzelnen Miteigentumsanteilen Teile abgespalten und dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 12 zugeschlagen wurden, deren Eigentümer einen Teil des Dachgeschosses ausgebaut hatte; außerdem wurde § 11 über die Kosten- und Lastentragung neu gefaßt. Die Regelung über die Hobbyräume blieb unverändert.

Der Antragsteller ist Eigentümer einer Eigentumswohnung und dreier Hobbyräume. Diese Hobbyräume sind mit Duschen und WC's versehen. Der Antragsteller hat einen Hobbyraum gemeinsam mit dem Miteigentumsanteil an der Wohnung vermietet. Die übrigen beiden Hobbyräume hat er als selbständige Wohnungen vermietet. In der Eigentümerversammlung vom 9.7.1997 haben die Miteigentümer mehrheitlich unter TOP 12 (Nutzung der Hobbyräume) folgenden Beschluß gefaßt:

„Die in der Teilungserklärung der Eigentumsanlage R… 40 b/c erwähnten 6 Hobbyräume dürfen von den jeweiligen Eigentümern nicht als Wohnungen vermietet werden. Bestehende Untermietverhältnisse sind sofort aufzukündigen.”

In der Einladung zur Eigentümerversammlung wurde der Beschlußvorschlag damit begründet, daß die Formulierung in der Teilungserklärung so zu interpretieren sei, daß nur der jeweilige Eigentümer einer Wohnung auch den diesbezüglichen Hobbyraum nutzen dürfe. Die derzeitige Nutzung – die Vermietung – entspreche nicht der ursprünglichen Intention der Teilungserklärung. Mit der Nutzung der drei Hobbyräume durch Dritte sei eine Beeinträchtigung der Wohnqualität für die Wohnungseigentümer und eine Wertminderung des Anwesens verbunden.

Der Antragsteller hat vor dem Amtsgericht Saarbrücken beantragt, den Beschluß der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft R… 40 b/c Saarbrücken vom 9.7.1997 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht Saarbrücken hat diesen Antrag zurückgewiesen. Auf die Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht Saarbrücken mit Beschluß vom 11.5.1998 den Beschluß des Amtsgerichts Saarbrücken aufgehoben und den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 9.7.1998 für ungültig erklärt. Das Landgericht hat ausgeführt, der angefochtene Beschluß der Eigentümerversammlung sei unwirksam, weil die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung der Nutzung als Wohnraum für die Hobbyräume nicht durch einen Mehrheitsbeschluß abgeändert werden könne. Die nähere Bezeichnung in der Teilungserklärung, wonach es den jeweiligen Eigentümern der Hobbyräume gestattet sei, diese als Wohnräume zu nutzen, stelle eine entsprechende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG dar. Für die Auslegung der Teilungserklärung seien die für die Grundbucheintragung anzuwendenden Grundsätze maßgeblich. Die Auslegung ergebe, daß die Berechtigung, einen Raum als Wohnrum zu benutzen, auch die Befugnis enthalte, einen solchen Raum zu vermieten.

Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner mit der sie rügen, das Landgericht habe die in der Teilungserklärung getroffene Regelung über die Hobbyräume unzutreffend ausgelegt. Diese wolle nur klarstellen, daß der jeweilige Eigentümer die Hobbyräume nicht nur als Hobbyraum sondern auch zum Wohnen benutzen dürfe. Eine andere Auslegung würde dazu führen, daß durch die Weitervermietung an Dritte entgegen dem Willen der übrigen Wohnungseigentümer zusätzliche Personen, d. h. unabhängig von den Wohnungseigentümern und der mit ihnen in einer Wohnung zusammenlebenden Personen, in die Wohnanlage aufgenommen werden könnten. Dies sei weder vo...