BayObLG Beschluss vom 15.07.1999 - 2Z BR 94/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Nutzbarkeit eines Kellers als Wohnraum

Verfahrensgang

LG Landshut (Entscheidung vom 25.05.1999; Aktenzeichen 60 T 2992/98)

AG Eggenfelden (Entscheidung vom 21.10.1998; Aktenzeichen 3 UR II 70/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts Landshut vom 25. Mai 1999 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die beiden Antragsteller und der Antragsgegner sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die vom Antragsgegner als Bauträger errichtet wurde.

In der Teilungserklärung vom 20.8.1993 heißt es, mit jedem Miteigentumsanteil werde das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder einer „Garage bzw. einem zur besonderen Verwendung vorgesehenen Kellerraum (Teileigentum)” wie in der Anlage I aufgeführt, verbunden. In der Anlage I sind die vier dem Antragsgegner gehörenden Teileigentumsrechte jeweils als Miteigentumsanteil … verbunden mit dem Sondereigentum an dem … im Kellergeschoß gelegenen Kellerraum … bezeichnet.

Der Antragsgegner hat die ihm gehörenden Kellerräume an die Heizung und Warmwasserversorgung der Wohnanlage angeschlossen und als Wohnungen ausgebaut; zwei Kellerräume sind vermietet.

In der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 22.9.1995 ist zu Tagesordnungspunkt 9 „Nachbesserung der Teilungserklärung” ausgeführt:

Nach kurzer Erläuterung (Nutzungsänderung Kellerraum in Wohnung) durch den Verwalter, gab der Bauträger … die Zusicherung, die Teilungserklärung durch den Notar bis zum 22.12.95 in die richtigen 1000stel abändern zu lassen.

Die beiden Antragsteller haben für sich und in Verfahrensstandschaft der übrigen Wohnungseigentümer beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die Nutzung seiner Kellerräume zu Wohnzwecken zu unterlassen und die Anbindung dieser Räume an die gemeinschaftliche Heizung und Warmwasserversorgung zu beseitigen. Das Amtsgericht hat den Antragsgegner am 21.10.1998 verpflichtet, die zwei derzeit nicht vermieteten Kellerräume nicht zu Wohnzwecken zu nutzen oder als Wohnung zu vermieten, sowie den Mietvertrag über die beiden anderen Kellerräume zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen, die Räumung und Rückgabe der Räume zu veranlassen und auch diese Räume künftig nicht zu Wohnzwecken zu nutzen oder als Wohnung zu vermieten; ferner hat es den Antragsgegner verpflichtet, die Anbindung der Kellerräume an die Heizung und Warmwasserversorgung zu beseitigen, hinsichtlich der derzeit vermieteten beiden Räume unmittelbar nach tatsächlicher Rückgabe an ihn.

Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners durch Beschluß vom 25.5.1999 die Entscheidung des Amtsgerichts dahin ergänzt, daß dem Antragsgegner die Nutzung der Kellerräume als Hobbyraum oder zur gelegentlichen, nicht gewerblichen Nutzung als Gästezimmer gestattet ist; ferner hat es die Verpflichtung des Antragsgegners, die Anbindung an die Heizung und Warmwasserversorgung zu beseitigen, aufgehoben und dem Antragsgegner die Inanspruchnahme von Warmwasser und Heizungsenergie bis zu einer einvernehmlichen Änderung der Abrechnungsmodalitäten hinsichtlich der Nebenkosten untersagt.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Auslegung der Teilungserklärung ergebe, daß die Kellerräume des Antragsgegners jedenfalls nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Die Zweckbestimmung „zur besonderen Verwendung” könne nicht weitergehend sein als es die Nutzung von Kellerräumen nach allgemeinem Verständnis beinhalte. Diese schließe eine Nutzung als Wohnung zweifelsfrei aus. Anhaltspunkte dafür, daß die Teilungserklärung hinsichtlich der Nutzung der Kellerräume nachträglich durch Vereinbarung geändert worden wäre, lägen nicht vor. Insbesondere ergebe sich eine beschlußmäßige Genehmigung einer Nutzungsänderung auch nicht aus der Feststellung in der Eigentümerversammlung vom 22.9.1995. Die Frage der Verwirkung des Anspruchs der Antragsteller stelle sich nicht. Es fehle jedenfalls an dem erforderlichen Umstandsmoment. Wie die aufgetretenen Schwierigkeiten bei der Abrechnung der Nebenkosten ergäben, könne nicht davon ausgegangen werden, der Antragsgegner habe darauf vertrauen dürfen, daß die Antragsteller ihre Rechte nicht mehr geltend machen würden. Die Antragsteller seien durch die Nutzungsänderung in ihrer Rechtsposition beeinträchtigt. Eine ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen sei nicht möglich, da die Kellerräume nur mit einem Drittel des ihnen aufgrund der Nutzungsfläche zukommenden Anteils gewichtet seien. Die Antragsteller seien auch insoweit beschwert, als durch die Kellerwohnungen der Standard der Eigentumswohnanlage, aber auch deren gesamtes Erschein...