Saarländisches OLG Beschluss vom 24.10.2007 - 5 W 219/07-75

Leitsatz (amtlich)

1. Der Verwalter von Sondereigentum verletzt nicht dadurch seine Pflicht zur Wahrung der Vermögensinteressen seines Auftraggebers, dass er einen Mietvertrag mit einem Sozialhilfeempfänger abschließt.

2. Sind nach einem Mietvertrag über Sondereigentum Schadensanzeigen durch den Mieter dem Vermieter oder dessen Beauftragten gegenüber abzugeben, so muss der Vermieter dem Mieter die Beauftragten bekannt geben, will er sich eine Schadensanzeige ggü. dem Hausmeisterservice des Wohnungseigentumsverwalters nicht zurechnen lassen.

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Beschluss vom 06.07.2007; Aktenzeichen 5 T 290/04)

AG Homburg (Aktenzeichen 1 II 21/2001 WEG)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des LG Saarbrücken vom 6.7.2007 aufgehoben. Das Verfahren wird an das LG Saarbrücken zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde - zurückverwiesen.

Gründe

I. Der Antragsteller ist Eigentümer der in der Wohnungseigentumsanlage M. Straße 1 und 3 in H. gelegenen Wohnung Nr. 11111, die Antragsgegnerin ist Verwalterin dieser Wohnungseigentumsanlage. Ferner ist die Antragsgegnerin als Rechtsnachfolgerin der Hausverwaltung M. auf Grund eines zwischen dieser und dem Antragsteller abgeschlossenen Hausverwaltungsvertrages vom 1.8.1994 (Bl. 8, 9 d.A.) mit der Verwaltung des Sondereigentums des Antragstellers und im Rahmen der insoweit übertragenen kaufmännischen Verwaltung u.a. mit dem Abschluss von Mietverträgen betraut.

Am 13.6.1996 schloss die Antragsgegnerin über die dem Antragsteller gehörende Wohnung einen Mietvertrag mit dem Zeugen P. ab (Bl. 10 ff. d.A.). Darin heißt es - u.a. -:

§ 12 2.

Schäden an den Mieträumen hat der Mieter, sobald er sie bemerkt, dem Vermieter oder dessen Beauftragten anzuzeigen.

Der Mieter räumte die Wohnung im August 1999. Eine von der Antragsgegnerin am 7.4.2000 erstellte Abrechnung für die Zeit vom 1.1.1999 bis 31.8.1999 ergab einen auf die Wohnung des Antragstellers entfallenden Verbrauch von Wasser und Abwasser i.H.v. 995 Kubikmetern und damit einen Kostenanteil i.H.v. 7.501,01 DM (3.515,83 DM und 3.985,18 DM) (Bl. 17 d.A.). Die (Gesamt-) Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen wurde durch bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer vom 20.6.2000 genehmigt.

Der Antragsteller nimmt die Antragsgegnerin auf Erstattung der durch den überhöhten Wasserverbrauch in der Zeit vom 1.1.1999 bis 31.8.1999 entstandenen Kosten wegen Verletzung der sich aus dem Verwaltervertrag über das Sondereigentum ergebenden Pflichten in Anspruch. Bereits die Vermietung an einen Sozialhilfe-empfänger sei pflichtwidrig gewesen. Auch habe die Antragsgegnerin ihrer Überwachungspflicht nicht genügt, weil ihr der Wasserverbrauch nicht aufgefallen sei. Hinzu komme, dass sie nach Anzeige des Defekts des Toilettenspülkastens, der offensichtlich die Ursache des erhöhten Verbrauchs sei, nicht nachgegangen sei.

Nachdem die Zivilabteilung des AG Homburg das Verfahren unter Hinweis auf § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG mit Beschluss vom 14.9.2001 (4 C 205/01) an die WEG- Abteilung abgegeben hatte, hat diese mit Beschluss vom 17.6.2002 die Anträge zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wurde dieser Beschluss mit Beschluss des LG Saarbrücken vom 30.9.2002 (5 T 384/02) aufgehoben und das Verfahren zur Verhandlung und Entscheidung an das AG Homburg zurückverwiesen.

Das AG hat sodann nach Durchführung einer Beweisaufnahme (Bl. 124 ff. d.A.) mit Beschluss vom 13.5.2004 die Anträge erneut zurückgewiesen, weil eine einen Schadensersatzanspruch auslösende Pflichtverletzung nicht nachgewiesen sei (Bl. 131 ff. d.A.).

Die hiergegen von dem Antragsteller eingelegte sofortige Beschwerde hat das LG mit Beschluss vom 6.7.2007 zurückgewiesen. Es hat in Übereinstimmung mit dem AG die Auffassung vertreten, dass eine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin nicht dargetan und nachgewiesen sei. Die Vermietung an einen Sozialhilfeempfänger allein begründe keine Pflichtverletzung. Weiterhin könne eine Verletzung von Überwachungspflichten nicht festgestellt werden, weil nicht ersichtlich sei, wie die Antragsgegnerin bis zur Erstellung der Jahresabrechnung von dem erhöhten Verbrauch habe Kenntnis erlangen sollen. Dass sie von dem Mieter oder einem Hausmeister unterrichtet worden sei, sei nicht nachgewiesen. Ein unter Umständen pflichtwidriges Handeln des Hausmeisters müsse sie sich im Übrigen nicht zurechnen lassen. Im Übrigen habe der Antragsteller einen Schaden nicht schlüssig dargetan, weil er bei seiner Schadensberechnung für den Abrechnungszeitraum einen "normalen" Verbrauch unberücksichtigt lasse, obwohl ihm eine Vergleichsberechnung an Hand der Vorjahre möglich sei.

Gegen den ihm am 21.8.2007 zugestellten Beschluss des LG hat der Antragsteller mit am 30.8.2007 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt und diese begründet. Er vertritt die Auffassung, dass die Antragsgegnerin sich nicht nur ...