SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG - Mietvertrag mit Sozialhilfeempfänger

Leitsatz

Der Verwalter von Sondereigentum verletzt nicht dadurch seine Pflicht zur Wahrung der Vermögensinteressen seines Auftraggebers, dass er einen Mietvertrag mit einem Sozialhilfeempfänger abschließt. Sind nach einem Mietvertrag über Sondereigentum Schadensanzeigen durch den Mieter dem Vermieter oder dessen Beauftragten gegenüber abzugeben, so muss der Vermieter dem Mieter die Beauftragten bekannt geben, will er sich eine Schadensanzeige gegenüber dem Hausmeisterservice des Wohnungseigentumsverwalters nicht zurechnen lassen.

Fakten:

Der Verwalter von Sondereigentum schloss vorliegend einen Mietvertrag mit einem Sozialhilfeempfänger. Aufgrund eines Defekts am Wasserspülkasten kam es zu einem erheblichen Mehrverbrauch an Wasser. Diese Mehrverbrauchskosten wurden seitens des Sozialamts nicht erstattet. Der vermietende Sondereigentümer nimmt nunmehr den Verwalter auf Erstattung der durch den überhöhten Wasserverbrauch entstandenen Kosten wegen Verletzung der sich aus dem Verwaltervertrag über das Sondereigentum ergebenden Pflichten in Anspruch. Bereits die Vermietung an einen Sozialhilfeempfänger sei pflichtwidrig gewesen. Auch habe der Verwalter seiner Überwachungspflicht nicht genügt, weil ihm der Wasserverbrauch nicht aufgefallen sei. Zunächst konnte eine Pflichtverletzung des Verwalters nicht darin gesehen werden, dass er die Wohnung an einen Sozialhilfeempfänger vermietet hat. Wer die Besorgung der Verwaltung eines vermieteten Anwesens übernimmt, verpflichtet sich zwar, die Vermögensinteressen des Auftraggebers in Bezug auf das Mietobjekt sorgfältig, sachkundig und loyal wahrzunehmen. Dazu zählt selbstverständlich die Pflicht des Geschäftsbesorgers, erkennbare Vermögensnachteile oder Schäden des Auftraggebers durch eigene Initiative oder durch Ratschläge und Auskünfte gegenüber dem Auftraggeber abzuwenden. Soweit wie vorliegend zu den von dem Geschäftsbesorger übernommenen Aufgaben auch die Anwerbung neuer Mietinteressenten sowie der Abschluss neuer Mietverträge gehört, haftet der Geschäftsbesorger grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln für die ordnungsgemäße Erfüllung dieser Aufgaben, also für jede Form der Fahrlässigkeit. Haftungsmaßstab ist hierbei nach dem einschlägigen Verkehrskreis die Sorgfalt eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Auch ohne nähere Bezeichnung der zu besorgenden Geschäfte besteht deshalb die Pflicht, "richtige", nämlich finanziell "zuverlässige" Mieter auszuwählen. Vorliegend war der vom Verwalter ausgewählte Mieter zwar selbst finanziell nicht in der Lage, die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen zu erfüllen. Indes hat das Sozialamt sämtliche von dem Mieter geschuldete Zahlungen - mit Ausnahme derjenigen, die auf den erhöhten Wasserverbrauch entfielen - von Beginn des Mietverhältnisses an erbracht. Bei dieser Sachlage liegt ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters wegen der Vermietung an einen Sozialhilfeempfänger nicht vor. Die erhöhten Wasser- und Abwasserkosten wurden vom Sozialamt nur deshalb nicht gezahlt, weil die Ursache des ungewöhnlich hohen Verbrauchs ungeklärt war oder ist.

Link zur Entscheidung

Saarländisches OLG, Beschluss vom 24.10.2007, 5 W 219/07-75

Fazit:

Der geltend gemachte Erstattungsanspruch kann auch nicht auf eine Verletzung von Überwachungspflichten gestützt werden. Zwar hat der Verwalter nach dem Verwaltervertrag die laufende Überwachung des baulichen Zustands und die Vergabe der notwendigen Reparaturmaßnahmen übernommen. Eine laufende Überwachung des Mietobjekts ist dem Mietverwalter aber nur in den Grenzen möglich, in denen auch ein Eigentümer die Überwachung eines vermieteten Objekts wahrnehmen kann. Eine Überwachung des Mietobjekts kann der selbst vermietende Eigentümer jedoch nicht uneingeschränkt vornehmen. Das Hausrecht des Mieters an seinen Räumlichkeiten schließt nämlich ein allgemeines Recht des Vermieters, diese nach eigenem Ermessen jederzeit betreten und besichtigen zu können, aus. Ein solches Recht besteht - ohne vertragliche Regelung - ausnahmsweise nur dann, wenn der Eigentümer darauf angewiesen ist, um seine Pflichten erfüllen und seine Rechte wahrnehmen zu können.