Rücklagenfinanzierte Instandsetzung muss als Ausgabe in Einzelabrechnung dargestellt werden

Leitsatz

1. Rücklagenfinanzierte Instandsetzungen müssen nicht nur als Ausgaben in der Gesamtabrechnung, sondern auch in den Einzelabrechnungen der Eigentümer als anteilige Ausgaben dargestellt werden und dürfen in der Software nicht allein bei der "Darstellung der Entwicklung einer Rücklage" in Form einer Anlage zur Abrechnung aufgeführt sein
2. Demgegenüber ist auch ein etwaiger Erlös aus einem Traktorverkauf der Gemeinschaft zunächst als Einnahme gesamt- und einzelabzurechnen, auch wenn der Verkaufserlös der Rücklage zugeführt und dort ausgewiesen wurde

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. Die alleinige rechnerische Berücksichtigung einer Ausgabenposition reicht bei einer Erstellung der Gesamtabrechnung nicht aus. Vielmehr muss die Darstellung der Positionen in einer Art und Weise erfolgen, dass sie für einen Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder Sachverständigen verständlich ist (h.M.); fehlt es daran, ist eine Abrechnung unabhängig davon, dass sie im Ergebnis rechnerisch richtig sein mag, allein schon deshalb insgesamt für ungültig zu erklären (vgl. insoweit OLG München, NZM 2008 S. 492; LG München I, ZWE 2010 S. 138/140; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58). Werden in der Gesamtabrechnung mit "Rücklageentnahme" finanzierte Instandsetzungsausgaben erwähnt, kann eine solche Darstellung gerade noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, zumal dann, wenn in einer Anlage zur Abrechnung mit Überschrift "Vermögensstatus/Erläuterung des Rücklagenabgangs" Instandsetzungsausgabenpositionen im Einzelnen aufgeschlüsselt werden. Insoweit wird Eigentümern vor Augen geführt, dass sich hinter der Bezeichnung "Rücklagenentnahme" in Wahrheit rücklagenfinanzierte Instandsetzungskosten verbergen.
2. Allerdings genügte vorliegend die Darstellung dieser Instandsetzungsausgaben nicht den Anforderungen von Jahreseinzelabrechnungen. Die rücklagenfinanzierten Instandhaltungskosten, vorliegend von über 300.000 EUR, fanden im Ausgabenanteil der Einzelabrechnungen keine Erwähnung mehr. Damit wurde der unzutreffende Anschein erweckt, dass einzelne Eigentümer mit diesen Kosten wirtschaftlich gar nichts zu tun hätten; tatsächlich jedoch haben hier die Eigentümer über ihre Beiträge zur Rücklage diese Ausgaben mittelbar mitfinanziert, sodass sie auch künftig wieder zur Auffüllung der Rücklage einzubezahlen seien. Wirtschaftlich handle es sich in Höhe dieses abgeflossenen Rücklageanteils des einzelnen Eigentümers also auch um eine Ausgabe dieses Eigentümers. Insoweit hätten entsprechend hohe anteilige Ausgaben in den Einzelabrechnungen dargestellt werden müssen. Es reiche hier nicht, Anteile einzelner Eigentümer an diesen Ausgaben in einer Anlage zu seiner Jahreseinzelabrechnung bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage aufzuführen; eine solche Anlage könne zwar die Gegenüberstellung der Ein- und Ausgaben erläutern, nicht aber diese – auch nicht in Teilen – ersetzen. Umso mehr werde Unklarheit gestiftet, wenn Instandhaltungskosten in Einzelabrechnungen von der genannten Ausgabensumme in der Gesamtabrechnung erheblich abweichen.
3. Wird im Übrigen ein gemeinschaftlicher Traktor verkauft und der Erlös der Rücklage zugeführt, muss der Verkaufserlös auch als Einnahme in den Abrechnungen erfasst werden (vgl. BGH, NJW 2010 S. 2127). Dies gilt gleichermaßen für die Gesamtabrechnung wie auch die Einzelabrechnungen. Durch seinen Anteil an der Rückalge ist der Eigentümer quotal am Geldzufluss wirtschaftlich beteiligt, was ihm auch durch Darstellung seines Anteils am Zufluss in Form einer Einnahme aufgezeigt werden muss.
4. Aus diesen Gründen war hinsichtlich der Jahreseinzelabrechnungen der Genehmigungsbeschluss für (teil)ungültig zu erklären, verbunden mit der Verpflichtung der Hausverwaltung zur Neuerstellung von Jahreseinzelabrechnungen; aus diesem Grund war auch die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses der Hausverwaltung zu diesem Geschäftsjahr erfolgreich. Die Kosten des Verfahrens wurden gequotelt, Revision nicht zugelassen.

Anmerkung

Das Entscheidungsergebnis in diesem Einzelfall der Abrechnungsdarstellung durch vom Verwalter eigens entwickelte Software dürfte im Hinblick auf Transparenz und Verständlichkeit durchaus zu respektieren sein. Die Entscheidungsbegründung beweist auch sachliche Funktionstrennung von Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen. Werden Instandsetzungsausgaben beschlussgemäß aus Rücklagemitteln finanziert, sind solche Ausgaben sowohl in einer Gesamtabrechnung auszuweisen wie auch anteilig auf der Ausgabenseite von Einzelabrechnungen darzustellen, zumal hier Eigentümer auch steuerlich hinsichtlich ihrer anteiligen Zahlungsbelastungen Werbungskostenabzüge geltend machen und diese damit eindeutig belegen können. Fehlen diese anteiligen Ausgabedaten in Einzelabrechnungen, ist ein einheitlicher Abrechnungsgenehmigungsbeschluss zumindest insoweit auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. In der Darstellung der Entwicklung einer Rücklage sind solche aus der Rücklage finanzierte Instandsetzungsausgaben als "Abgangspositio...