Zusammenfassung
Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemeinschaftlich benutzten Teile des Hauses zu reinigen.
1 Aufteilung der Reinigungspflicht
Die Reinigungspflicht ist gleichmäßig unter den Mietern zu verteilen. Ausnahmen können sich jedoch z. B. bei besonders starker Nutzung der gemeinsam genutzten Teile des Hauses durch einen Geschäftsbetrieb oder eine Praxis oder sonstige starke Nutzung ergeben.
Erdgeschossmieter
Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass der Erdgeschossmieter den Hauseingang zu reinigen sowie von Eis und Schnee freizuhalten hat, ferner noch die Kellertreppe zu reinigen hat und dass alle Mieter gemeinsam die Reinigung des gemeinschaftlich genutzten Dachbodens und Kellergangs sowie des Mülltonnenplatzes und des Hofs einschließlich der Zufahrten und Zugänge in angemessenem Wechsel untereinander vorzunehmen haben.[1] Wenn jedoch nur die Reinigungspflicht ohne weitere Zusätze auf die Mieter übertragen wird, bestehen Bedenken, ob diese Verpflichtung so weit geht. Insbesondere die Überbürdung der Pflichten auf den Erdgeschossmieter dürfte sich ohne weitere Vereinbarungen nicht durchsetzen lassen.
Nicht formularvertraglich übertragbar
Formularrechtlich ist eine solche Vereinbarung unwirksam (§ 305c BGB).
Keine Vereinbarung vorhanden
Wenn nichts anderes vereinbart ist, hat im Übrigen jeder Mieter die Treppen zu reinigen, die vom darunterliegenden Stockwerk zu seiner Wohnung führen. Fehlt jegliche Vereinbarung zur Treppenhausreinigung, ist der Vermieter dafür verantwortlich. Die für die Reinigung entstehenden Kosten kann der Vermieter bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Darüber hinaus verbleibt auch im Fall der Überbürdung der Reinigungspflicht auf den Mieter beim Vermieter die Aufsichtspflicht.
2 Vertretungsregelung
Krankheit des Mieters
Ist der Mieter z. B. wegen Krankheit oder Urlaub verhindert, seiner Reinigungspflicht nachzukommen, hat er einen Ersatz zu stellen.
Umstritten ist, ob dies auch dann gilt, wenn der Mieter, sei es aus Alters- oder aus Gesundheitsgründen, überhaupt nicht mehr in der Lage ist, seine Verpflichtungen zu erfüllen. Die Verpflichtung zur Hausreinigung besteht nur, soweit und so lange der Mieter in der Lage ist, die Arbeiten auszuführen. Bei Krankheit, Alter oder Gebrechlichkeit wird der Mieter von seiner Verpflichtung frei und der Vermieter ist berechtigt, die Arbeiten einem Unternehmen zu übertragen und die dadurch entstehenden Kosten als neu eingeführte Betriebskosten auf alle Mieter umzulegen.[1]
3 Weigerung des Mieters
Wenn sich der Mieter entgegen seiner vertraglichen Verpflichtung weigert, seine Reinigungspflicht zu erfüllen, kann ihn der Vermieter darauf verklagen und aus dem Urteil bei weiterer Nichterfüllung vollstrecken (§ 887 ZPO). In dieser Vorschrift ist bestimmt, dass der Gläubiger (hier: der Vermieter) vom Gericht ermächtigt wird, die geschuldete Leistung auf Kosten des Schuldners (hier: des Mieters) vornehmen zu lassen. Ferner kann der Gläubiger beantragen, den Schuldner zur Vorauszahlung der Kosten zu verurteilen, die dadurch entstehen.
Problematisch ist es, wenn der Vermieter in diesem Fall eine Reinigungsfirma beauftragt und die Kosten auf den Mieter umlegen will.
Vorgehensweise
Ist der Mieter mit der Treppenreinigung in Verzug, ist es besser, den Mieter unter Fristsetzung zur Treppenreinigung aufzufordern und die Kosten einer Ersatzkraft als Verzugsschaden geltend zu machen.[1]
Mietvertrag ändern durch Klage gegen Mieter
Der sicherere, aber umständlichere Weg ist eine Klage auf Änderung des Mietvertrags. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass es aufgrund der mangelhaften Reinigung zu erheblichen Störungen kommt.[2]
Kündigung bei Weigerung zur Reinigung?
Ob einem beharrlich die Reinigungspflicht verweigernden Mieter nach Abmahnung fristlos oder ordentlich gekündigt werden kann, ist umstritten. Es wird, wie so oft, auf den Einzelfall ankommen (z. B. Weigerung trotz eines rechtskräftigen Endurteils).
4 Reinigungspflicht innerhalb der Wohnung
Innerhalb der Wohnung hat der Mieter eine Obhutspflicht. Er muss die Wohnung mindestens so sauber halten, dass keine Gefahr von Ungezieferbefall besteht und dass es nicht zu Geruchsbelästigungen kommt.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 535 BGB) muss der Vermieter die Mieträume während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten z. B. durch Ausführung sämtlicher notwendig werdender Reparaturen, soweit der Defekt nicht vom Mieter selbst verschuldet wurde.
Diese gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst allerdings nicht Reinigungsarbeiten innerhalb der Wohnung. Darauf hat der BGH...
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