Regelt die Teilungserklärung das Stimmrecht nach Sondereigentumseinheiten, so führt die Unterteilung eines Wohnungseigentums nicht zur Stimmrechtsvermehrung

Leitsatz

Vereinbartes Objekt-Stimmrechtsprinzip und Unterteilung eines Wohnungseigentums führt zu Stimmenaufteilung ("Halbstimmen")

Normenkette

(§§ 8, 10, 25 Abs. 2 WEG)

Kommentar

1. Sieht die Teilungserklärung ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung in Abweichung zu § 25 Abs. 2 S. 1 WEG nach dem Objektprinzip vor, so führt die Unterteilung eines Wohnungseigentums nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung, sondern zu einer Aufteilung (½ : ½). Durch die Unterteilung darf nämlich grundsätzlich der Status der übrigen Eigentümer nicht verändert werden, sodass bei Abstimmungen die ursprüngliche Stimmenzahl deshalb grundsätzlich gleich zu bleiben hat. Die Rechtsstellung der übrigen Miteigentümer darf hier nicht durch eine Unterteilung verschlechtert werden (h.R.M.); in diesem Sinne auch BGH v. 24.11.1978, V ZB 2/78, BGHZ 73, 150 = ZMR 1979, 312. Diesem Ergebnis steht auch nicht die Entscheidung des KG (v. 15.9.1999, 24 W 9353/97, NZM 2000, 671 = ZMR 2000, 191) entgegen, da dort das gesetzliche Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG vereinbart war.
2. Allein der Umstand, dass das Sondereigentum an 3 selbstständigen Wohnungseinheiten besteht, lässt nicht eine Auslegung der Teilungserklärung zu, dass die Unterteilung des betreffenden Wohnungseigentums zu einer Stimmrechtsmehrung führen solle. Teilungserklärungen sind ausschließlich nach objektivem Maßstab auszulegen. Maßgebend sind hier allein der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (h.M.). Danach ist der Begriff der Eigentumswohnung im Rechtssinne zu verstehen, also als Einheit; somit hatte hier der unterteilende Beteiligte nur eine Eigentumswohnung und somit auch nur eine Stimme; dies kann nach Unterteilung zu keiner Änderung führen.

Link zur Entscheidung

(OLG Hamm, Beschluss vom 12.03.2002, 15 W 358/01, ZMR 11/2002, 859)

Anmerkung

Ist von einer berechtigten Unterteilungsmöglichkeit eines Wohnungseigentums auszugehen und entweder das gesetzliche Kopfprinzip oder auch – abweichend zu § 25 Abs. 2 S. 1 WEG – wirksam ein Objekt-Stimmrechtsprinzip vereinbart, kann man sicher auch die Rechtsauffassung vertreten, dass hier die restlichen Eigentümer mit einer Stimmenvermehrung und damit auch Stimmengewichtsverschiebung rechnen konnten und mussten. Beim Kopfprinzip und Wohnungsveräußerungen durch einen Bauträger-Verkäufer ist dies ohnehin unstreitig, da sich bei jeder Veräußerung die Eigentümer-Kopfzahl erhöht; "Kopfspaltungen" wurden hier weitgehend abgelehnt. Beim Objektprinzip soll nun eine Stimmenquotelung erfolgen, was mich zumindest dann nicht überzeugt, wenn alle Eigentümer mit einer "berechtigten" Unterteilung rechnen konnten und mussten.