Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

Zusammenfassung

 
Überblick

Mittlerweile ist die (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft seit nahezu 15 Jahren anerkannt und es ist zu konstatieren, dass durch diese Anerkennung mehr Probleme gelöst als geschaffen wurden. Seit der Gesetzgeber im Zuge WEG-Reform 2007[1] die bis dahin zur Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ergangene Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2005[2] kodifiziert hat, existiert neben der Bruchteilsgemeinschaft bezüglich des Gemeinschaftseigentums auch die (teil-)rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Blick auf das Verwaltungsvermögen. Beide Rechtskreise sind zwar voneinander zu trennen. Da sich aber die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den gesamten Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, kommt ihr eine weit größere praktische Bedeutung zu.

[1] "Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze" v. 26.3.2007, BGBl I S. 370, seit 1.7.2007 in Kraft.

1 Grundsätze

1.1 Definition

Wesen der Rechtsfähigkeit ist die Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, eigenes Vermögen bilden zu können und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können. Rechtsfähig sind qua Gesetz nur natürliche Personen. Rechtsfähig sind jedoch auch die juristischen Personen – also insbesondere GmbH, AG und Verein –, wobei deren Rechtsfähigkeit allein auf der Anerkennung der Rechtsordnung beruht.

Soweit der BGH[1] bezüglich der Wohnungseigentümergemeinschaft von einer Teilrechtsfähigkeit spricht und der Gesetzgeber diese Terminologie übernommen hat, bedeutet dies nur, dass sich die Rechtsfähigkeit nicht auf das Eigentum am Gemeinschaftseigentum bezieht, sondern dieses den einzelnen Wohnungseigentümern als Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft zugeordnet ist. Innerhalb der ihr durch das Gesetz verliehenen Rechtsfähigkeit ist vielmehr auch die Wohnungseigentümergemeinschaft voll bzw. unbeschränkt rechtsfähig. Die Reichweite der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist insoweit in § 10 Abs. 6 WEG geregelt und umfasst den Bereich der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Wobei sich allerdings die Verwaltungskompetenz nicht allein auf bereits vorhandenes Gemeinschaftseigentum bezieht, sondern auch auf künftig seitens der Gemeinschaft erworbenes Gemeinschaftseigentum. Von vornherein keine Zuständigkeit besteht hingegen bezüglich des Sondereigentums.

Nach § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG "firmiert" die Wohnungseigentümergemeinschaft unter der Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft", gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.

 
Praxis-Beispiel

Richtige Bezeichnung

  • "Wohnungseigentümergemeinschaft Hauptstraße 14, 12345 Feldstadt" oder
  • "WEG Hauptstraße 14, 12345 Feldstadt"

1.2 Beginn und Ende der Rechtsfähigkeit

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft beginnt im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG mit dem Entstehen der werdenden Eigentümergemeinschaft. Diese entsteht, sobald aufgrund rechtswirksamen Erwerbsvertrags zugunsten des 1. Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und auf diesen der Besitz der Sondereigentumseinheit übergegangen ist. Selbstverständlich muss ein gültiger Erwerbsvertrag vorliegen. Da auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft die Bestimmungen des WEG uneingeschränkt anzuwenden sind, ist auch die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (teil-)rechtsfähig. Im weniger praxisrelevanten Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag nach § 3 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teil-)rechtsfähiger Verband, sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, die vertragliche Teilung also grundbuchmäßig vollzogen ist.

Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft endet mit der Beendigung der Gemeinschaft. Dies kann der Fall sein, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 WEG aufgehoben werden oder wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen, also alle Miteigentumsanteile derselben Person zustehen. Schließlich endet die Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG auch dann, wenn das Wohnungseigentum aufgehoben wird, weil das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

1.3 Überblick

Der BGH hatte bereits im Jahr 1980 die Komplexität des Wohnungseigentumsrechts beklagt.[1] Durch die Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft – zunächst seitens der Rechtsprechung und schließlich des Gesetzgebers – hat sich hieran nichts geändert. Waren zunächst auch neue Probleme entstanden, wurden diese in praxisrelevanter Hinsicht auch gelöst. Vor Anerkennung einer (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft existierte lediglich eine Gemeinschaft nach Bruchteilen, die nicht rechtsfähig war. Diese Bruchteilsgemeinschaft besteht weiter neben der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Bruchteilsgemeinschaft besteht aus sämtlichen Wohnungseigentümern,...

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