Recht zur fristlosen Kündigung kann verwirkt werden

Leitsatz

Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache trotz Aufforderung zur Abhilfe und Fristsetzung gegenüber dem Vermieter nicht gewährt wird (§ 542 Abs. 1 BGB). Dieses Recht verwirkt er, wenn er die Kündigung nicht rechtzeitig erklärt.

Die Klägerin hatte im Februar 1982 Räume zum Betrieb einer Gaststätte für 15 Jahre gemietet. Alsbald war es zwischen ihr und der Vermieterin zu Meinungsverschiedenheiten über die Funktionstauglichkeit der in der Küche eingebauten Entlüftungsanlage gekommen. Die Mieterin hatte jedoch aus den Beanstandungen keinerlei Konsequenzen gezogen, insbesondere regelmäßig die volle Miete entrichtet, und erst im Oktober 1989 die "völlig unzumutbaren Zustände im Bereich der Küche" gerügt. Im Juli 1994 war ein beauftragter Sachverständiger zum Ergebnis gekommen, dass die Zu- und Abluftmengen für den Bedarf des Küchenbetriebes viel zu gering seien. Daraufhin forderte die Mieterin die Vermieterin im August 1994 auf, bis Ende September für eine einwandfreie Funktion der Entlüftungsanlage zu sorgen und erklärte nach fruchtlosem Fristablauf die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Die Vermieterin widersprach der Kündigung.

Zu Recht – so der BGH: Die Mieterin hat ihr Kündigungsrecht verwirkt. Das Gericht bezog sich hierfür auf § 539 BGB, nach welcher Bestimmung der Mieter Minderungs- und Schadensersatzansprüche verliert, wenn er einen Mangel des Mietobjekts bereits bei Vertragsabschluss kennt. Dies müsse hier entsprechend gelten. Im Übrigen müsse das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB ohnehin innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt werden, nachdem der Berechtigte den Kündigungsgrund erfahren hat.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 31.05.2000, XII ZR 41/98

– Zur Mietminderung bei Wohn- und Geschäftsräumen vgl. Gruppe 21 S. 125 ff.