Recht zu fristloser Kündigung trotz Kenntnis von Mangel?

Leitsatz

Zur Verwirkung des Rechts, wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs fristlos zu kündigen.

Fakten:

Der Mieter betrieb eine Gaststätte in den gemieteten Räumen. Der TüV beanstandete 1983 die Funktionstauglichkeit der eingebauten Be- und Entlüftungsanlage. 1994 erklärte der Mieter die fristlose Kündigung mit der Begründung, die Be- und Entlüftung der Gaststätte sei unzureichend. Der Vermieter wendet ein, der Mieter habe sein Kündigungsrecht aufgrund der Kenntnis des Mangels (§ 539 BGB) und vollständiger Zahlung verwirkt. Die Be- und Entlüftungsanlage war für einen Gaststättenbetrieb unzureichend. Der Vermieter schuldet die Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand. Der Mieter kann sich aber möglicherweise aufgrund der Kenntnis vom Mangel auf seinen Anspruch auf Erfüllung nicht mehr berufen. Auf diesen Erfüllungsanspruch kann nämlich § 539 BGB Anwendung finden. Danach stehen ihm Gewährleistungsrechte nicht mehr zu, wenn er den Mietmangel bei Vertragsabschluss kannte. Dieser Gedanke ist auch auf den Erfüllungsanspruch der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache entsprechend anwendbar.

§ 542 Abs. 1 BGB (fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs) erwähnt § 539 BGB ausdrücklich. Ob der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte und daher nicht mehr fristlos kündigen konnte, bleibt hier ungeklärt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 31.05.2000, XII ZR 41/98

Fazit:

Entscheidend ist, dass die Regelung des § 539 BGB (Verlust der Gewährleistungsrechte des Mieters bei rügeloser Kenntnis bzw. Kennenmüssens) vielseitig entsprechend angewendet wird sowohl auf Erfüllungs- als auch auf Ansprüche des Vermieters.