Rechnerisch unschlüssige Abrechnung ist insgesamt ungültig

Leitsatz

Rechnerisch unschlüssige und erheblich mangelbehaftete Abrechnung führt zur Gesamtungültigkeit eines Genehmigungsbeschlusses

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. Der Genehmigungsbeschluss über eine Jahresgesamt- und Einzelabrechnung ist nicht nur teilweise, sondern insgesamt für ungültig zu erklären, wenn die Gesamtabrechnung rechnerisch unschlüssig und mit erheblichen Mängeln behaftet ist. Neben der geordneten Gegenüberstellung aller Einnahmen und Ausgaben muss eine Jahresabrechnung auch Angaben über Kontostände aller Gemeinschaftskonten zu Beginn und zum Ende des Abrechnungszeitraums enthalten (h.M.). Die rechnerische Schlüssigkeit einer Abrechnung besteht nämlich nur dann, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände zum Jahresanfang und zum Jahresende übereinstimmt (vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2001 S. 1001, 1003 = ZWE 2001 S. 446, 448). Lässt sich insoweit die rechnerische Schlüssigkeit nicht nachvollziehen, kann ein anfechtender Eigentümer nicht nur auf einen nicht fristgebundenen Ergänzungsanspruch verwiesen werden. Vielmehr kann er den gesamten Beschluss für ungültig erklären lassen. Der Genehmigungsbeschluss ist insoweit insgesamt für ungültig zu erklären, wenn das Abrechnungswerk rechnerisch unschlüssig, mit durchgehenden Mängeln behaftet oder hinsichtlich wesentlicher Bestandteile lückenhaft ist. Insoweit kommt es dann nicht nur auf Mängel einzelner Positionen und insoweit mögliche Ergänzungsansprüche an.

   Eine Rechnungsprüfung muss wie folgt möglich sein: Anfangsbestand der Konten am Beginn eines Jahres plus Einnahmen der Gemeinschaft im Laufe des Jahres minus erfolgter Ausgaben im Abrechnungsjahr ergibt den Kontenstand am Ende des Geschäftsjahres. Im vorliegenden Fall waren die Zahlen nicht nachvollziehbar.

2. Ungültig war in diesem Anfechtungsstreit auch die Gesamtabrechnung zur Position "Kosten der Tiefgarage". Unstreitig bestand hier an Tiefgaragenplätzen Sondereigentum, die einer gesonderten Abrechnung bedurft hätten. Vorliegend war nicht zu erkennen, welche Kosten hier umgelegt wurden.
3. Die Abrechnungsfehler wirkten sich auch auf die Einzelabrechnungen aus, die sich aus der Gesamtabrechnung zu entwickeln haben.

Link zur Entscheidung

LG Hamburg, Urteil v. 3.11.2010, 318 S 110/10, ZMR 2011 S. 163