Leitsatz
Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln.
(amtlicher Leitsatz des BGH)
Normenkette
ZPO § 750 Abs. 1 Satz 1, BGB § 546 Abs. 2
Kommentar
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über gewerbliche Räume. Der Vermieter hat den Mieter nach fristloser Kündigung auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen und in diesem Verfahren einen rechtskräftigen Titel erwirkt. Aus diesem Titel betreibt er die Zwangsvollstreckung. Hiergegen wendet sich eine dritte Person mit der Behauptung, sie habe mit dem Mieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses einen Untermietvertrag abgeschlossen. Aufgrund dieses Vertrags habe ihm der Hauptmieter den Besitz an den Räumen überlassen. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der Vermieter aufgrund des gegen den Hauptmieter bestehenden Titels auch gegen den Untermieter vollstrecken kann, wenn der Verdacht besteht, dass das Untermietverhältnis nur zum Zwecke der Vereitelung der Zwangsvollstreckung begründet wurde.
Dies wird vom BGH verneint: Nach allgemeiner Ansicht kann der Vermieter aus einem gegen den Hauptmieter bestehenden Räumungstitel nicht gegen den Untermieter vollstrecken. Dies gilt auch dann, wenn zweifelsfrei feststeht, dass der Hauptvermieter die Mietsache auch vom Untermieter herausverlangen kann, wie dies in § 546 Abs. 2 BGB für den Fall der Beendigung des Hauptmietverhältnisses geregelt ist.
Es gilt der Grundsatz, dass der Vollstreckungsgläubiger gegen jeden Besitzer der Mietsache einen Vollstreckungstitel benötigt. Zum Kreis der Besitzer zählt unter anderem auch der Untermieter.
Die Angestellten eines gewerblichen Mieters oder dessen Besucher haben dagegen keinen eigenständigen Besitz. Der BGH stellt klar, dass diese Grundsätze auch dann zu beachten sind, wenn der Verdacht besteht, dass ein Besitzverhältnis nur vorgetäuscht wird. Der Gerichtsvollzieher hat nicht das Recht zum Besitz, sondern nur die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen.
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