Quotenabgeltungsklausel und Fristenplan

Leitsatz

1. Eine Quotenabgeltungsklausel mit starren Fristen ist unwirksam.
2. Eine Quotenabgeltungsklausel mit flexiblen Fristen ist nur wirksam, wenn die vom Mieter zu zahlende Abgeltungsquote zweifelsfrei ermittelt werden kann.

Normenkette

§§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Kommentar

Nach dem Formularmietvertrag hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Der Mietvertrag enthielt einen Fristenplan, wonach die Schönheitsreparaturen (je nach der Nutzungsart der Räume) in Abständen von drei, fünf und sieben Jahren auszuführen waren (§ 16 Nr. 2). In § 16 Nr. 4 war bestimmt, dass längere Fristen maßgeblich sein können, wenn der Zustand der Räume trotz Ablauf der regulären Fristen noch keine Renovierung erfordert. Weiterhin enthielt der Mietvertrag in § 16 Nr. 7 eine sog. "Quotenabgeltungsklausel", wonach der Mieter im Fall der Vertragsbeendigung vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen verpflichtet war, einen anteiligen Betrag zu bezahlen.

Für diesen Kostenersatz sah die Klausel folgenden Berechnungsmodus vor: "Die Höhe des Kostenersatzes ... entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen ... und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."

Das Mietverhältnis endete nach einer Mietzeit von zwei Jahren und zehn Monaten, also vor Fälligkeit der regulären Fristen. Der Vermieter hat den Mieter aus der "Quotenabgeltungsklausel" auf Zahlung anteiliger Renovierungskosten in Anspruch genommen.

In den Urteilen vom 18.10.2006 (VIII ZR 52/06) und vom 7.3.2007 (VIII ZR 247/05) hat der BGH ausgeführt, dass eine Quotenabgeltungsklausel keine "starren" Renovierungsfristen enthalten darf. Sie muss so abgefasst werden, dass sich die Zahlungsquote nach dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung richtet. Eine Abgeltungsklausel...