Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 23 WEG – Wohnungsei ... / II. Nichtöffentlichkeit.

1. Grundsatz der Nichtöffentlichkeit.

Rn 10

Die Versammlung ist nicht öffentlich (LG Köln ZMR 13, 218; LG Karlsruhe ZMR 11, 588). Ein Verstoß ist zB anzunehmen, wenn die Versammlung im offenen Gastraum einer Gaststätte stattfindet, in dem sich weitere Gäste aufhalten, wenn ein nicht teilnahmeberechtigter Dritter (dazu Rn 10) anwesend ist oder wenn eine Versammlung mehrerer Gemeinschaften stattfindet (AG Mettmann ZMR 09, 959, 960). Wird gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, ist ein Beschl ordnungswidrig, wenn der Fehler relevant ist (AG Düsseldorf ZMR 15, 413; str).

2. Teilnahme Dritter.

Rn 11

Ein WEigtümer hat einen Anspruch darauf, Dritte zur Versammlung hinzuziehen, zB bei Schwerhörigkeit, im Einzelfall einen Rechtsanwalt (LG Lüneburg ZMR 19, 220), einen Architekten, einen Buchprüfer etc, wenn er ein berechtigtes und ein die Interessen der anderen überwiegendes Interesse daran hat, diesen in der Versammlung (meist nur zu einem komplexen TOP) hinzuzuziehen, das durch eine Beratung im Vorfeld nicht entfällt (BGHZ 121, 236, 241 = ZMR 93, 287). Ferner, wenn schwerwiegende Entsch zu fällen sind und ihm die erforderliche Sachkunde fehlt und er sie sich vorher nicht beschaffen kann. Für die Annahme eines überwiegenden Interesses – das sich sowohl aus persönlichen als auch aus sachlichen Gründen ergeben kann – müssen Gründe vorliegen, die gewichtiger sind als das Interesse anderer WEigtümer, die Versammlung auf den eigenen Kreis zu beschränken. Prüfsteine sind: Art, Bedeutung und Schwierigkeit der anstehenden Tagesordnungspunkte, die individuellen Fähigkeiten des WEigtümers (zB ein hohes Lebensalter, eine Erkrankung, geistige Gebrechlichkeit oder das Unvermögen, seinen Standpunkt angemessen zu vertreten), Ort und Zeit der Versammlung sowie die Größe einer Gemeinschaft. Ansonsten besteht kein Anspruch auf Hinzuziehung Dritter. Die Teilnahme kann nach hM – die abzulehnen ist (§ 23 Rn 24 ff) – allerdings beschlossen werden (LG Itzehoe ZMR 20, 877; LG Karlsruhe ZMR 11, 588; AG Bochum ZMR 09, 230). Der Beschl entspricht idR nicht § 18 II, da es für eine Teilnahme Dritter im Einzelinteresse grds keinen Grund gibt. Von der persönlichen Beratung einzelner WEigtümer im Individualinteresse zu unterscheiden ist eine Beratung im Gesamtinteresse. Die WEigtümer sind berechtigt, sich in ihrer Gesamtheit in der Versammlung informieren zu lassen, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz hervortritt (Köln ZMR 09, 869, 870). Teilnahmeberechtigt sind ferner: stets Verw (str), zB wenn ein Beirat nach § 24 V die Versammlung leitet, Verwaltungsmitarbeiter des Verw oder ein Beirat, auch wenn er nicht WEigtümer ist (str).