Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 23 WEG – Wohnungsei ... / I. Öffnungsklausel.

Rn 1

WEigtümer können über einen Gegenstand durch Beschl entscheiden, wenn ihnen das Gesetz (s dazu Rn 22) oder eine Vereinbarung nach § 23 I (Öffnungsklausel) die Kompetenz dazu einräumt (BGH ZMR 19, 619 Rz 5; NZM 15, 544 Rz 18). Eine Öffnungsklausel hat die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formal zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen (BGH ZMR 19, 619 Rz 7; NZM 15, 88 Rz 14; dazu Rn 2). Öffnungsklauseln können ausdrücklich vereinbart werden und bereits Teil der gemeinsam mit Teilungsvertrag/Teilungserklärung nach § 5 IV 1 verdinglichten Vereinbarungen sein. Bei hinreichender Bestimmtheit soll sich eine Öffnungsklausel aber auch im Wege der Auslegung ergeben können. Eine Öffnungsklausel muss keine Fallgruppen nennen, ein Bestimmtheitsgrundsatz (Nennung von Fallgruppen) ist grds nicht zu beachten (LG Berlin ZMR 15, 327, 328). Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind 2/3 aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden WEigtümer erforderlich (BGH NJW 11, 2202 Rz 14 = ZMR 11, 652). Wird das vereinbarte Beschl-Quorum verpasst, ist der Beschl nach hier vertretener Ansicht nichtig. Die hM nimmt Nichtigkeit nur an, wenn die sachlichen Grenzen der Öffnungsklausel überschritten wurden (offengelassen von BGH ZMR 17, 74 Rz 27; ZMR 16, 713 = NZM 16, 727 Rz 15, ZMR 15, 726 Rz 26; aA LG Berlin ZMR 15, 327, 328; LG München I ZMR 08, 915). § 10 IV 2 a.F. ging davon aus, dass eine auf einer Öffnungsklausel beruhende Entsch ein Beschl ist, was dem übrigen Verbandsrecht widerspricht, vgl nur § 53 I GmbHG. Jetzt ist in § 10 III geregelt, dass derartige Beschl zumindest eintragungsfähig sind. Ob Dritte (Vor §§ 1–49 Rn 22) der Eintragung oder wenigstens dem auf der Klausel beruhenden Beschl zustimmen müssen, ist str.